Питання житла завжди має принципове значення. Для іноземців, які переїжджають на постійний або тривалий час до Німеччини, воно важливіше удвічі, адже допоможе уникнути постійних витрат на оренду.
Як купити квартиру в Німеччині? Чи існують обмеження для іноземців? Який вигляд має процедура придбання нерухомості? Усі ці та суміжні питання детально розглянуті в цьому матеріалі нашого порталу.
Зміст
Чи можуть іноземці купити житло в Німеччині?
На практиці відмінності можуть полягати в умовах іпотеки (якщо прийняте рішення скористатися нею, щоб купити нерухомість для іноземців у Німеччині). Зазвичай банки висувають жорсткіші кредитні вимоги, зокрема початковий внесок може сягати 50% і більше. Водночас ідеться про умови конкретних фінансових установ, які можуть суттєво відрізнятися.
Яка ціна на нерухомість у Німеччині?
Ціни на житло в Німеччині непостійні. Динаміка різноспрямована та залежить від ситуації на ринку. В останньому кварталі 2025 року (найсвіжіші дані на момент публікації цього матеріалу) вартість нерухомості незначно зросла — на 0,78% порівняно з другим кварталом того ж року (близько 3% за рік). При цьому на новобудови зростання становило лише 0,19%, а на вторинне житло — майже 1,5%.
Для прикладу наведемо середні ціни у листопаді 2025 року:
| Тип житла | Середня вартість |
|---|---|
| Новобудова площею 131 м2 | €570436 |
| Вторинне житло 124 м2 | €370407 |
| Кондомініум 83 м2 | €287646 |
Щодо змін цін за попередні роки, із ними можна ознайомитися на графіку:
Регіональні відмінності
З’ясовуючи, де дешевше купити нерухомість у Німеччині, необхідно враховувати наявні географічні відмінності. У великих містах цінові тенденції суттєво різняться залежно від регіону. Ціни на квартири в більшості міст зросли незначно — приблизно на 0,5%, при цьому особливо сильне підвищення, що сягало 2%, спостерігалося в Дюссельдорфі. У Дрездені, навпаки, фіксувалося зниження цін.
Ціни на житло зросли, зокрема:
- у Кельні;
- у Франкфурті.
Водночас знизилися:
- у Штутгарті;
- у Мюнхені.
Однак в інших великих містах сільські передмістя значно дешевші — наприклад, вартість нерухомості в передмістях Дюссельдорфа приблизно на 40% нижча, ніж у самому місті. Аналогічна різниця в цінах між містом і околицями спостерігається в Гамбурзі та Франкфурті.
Сільські регіони
Попри високі ціни в мегаполісах, приблизно в 70% сільських районів і малих міст зафіксовано вартість нерухомості нижчу за середній показник по країні, який становить €3000 за 1 м².
У сільській місцевості покупці отримують майже вдвічі більше житлової площі за ті самі гроші. Тому ті, хто готовий до умов життя в таких районах, можуть знайти там доступніше житло.
Як придбати нерухомість у Німеччині?
Між бажанням мати власне житло та можливістю використовувати його за призначенням лежить чималий шлях, що складається з багатьох етапів. Далі розглянемо основні з них, розуміючи, що в кожному конкретному випадку деталі можуть відрізнятися.
З чого почати?
Насамперед зіставте свої бажання та можливості до того, як обрати нерухомість у Німеччині. Залежно від життєвої ситуації вимоги до нового житла можуть суттєво різнитися.
Варто відповісти на такі питання:
- Що хотіли б придбати: окремий будинок, будинок на дві родини чи квартиру?
- Чи потрібна вам новобудова (зокрема на етапі будівництва) чи вже зведена будівля?
- Яка житлова площа необхідна?
- Чи потрібно швидко купити нерухомість у Німеччині, чи можна не поспішати?
- Де хотіли б жити: у мегаполісі, у передмісті чи в сільській місцевості?
- Чи є пільги на нерухомість у Німеччині для конкретної ситуації?
Варто записати свої побажання, розділивши їх на дві категорії:
- Що є абсолютно необхідним (наприклад, кількість спалень, потрібна інфраструктура, відсутність потреби в ремонті)?
- Що було б бажаним, але не є обов’язковим (наприклад, балкон, гостьова кімната, сад).
Онлайн-майданчики, де шукати будинок або квартиру
Звичайно, шукати пропозиції можна і через знайомих, газетні оголошення або муніципальні органи (якщо така послуга існує в обраному населеному пункті). Однак більшість пропозицій сьогодні знаходять через спеціалізовані сайти пошуку нерухомості в Німеччині.
Оберіть кілька об’єктів, що відповідають умовам. Порівняйте їх. Відсійте невідповідні. Складіть короткий список тих, які плануєте вивчати детальніше.
Огляд майбутньої покупки
Після того як знайдено відповідний об’єкт, організуйте його огляд. Заздалегідь запишіть найважливіші запитання. Варто взяти із собою когось, хто розбирається в нерухомості, в ідеалі — незалежного експерта, адже такі фахівці точно знають, на що звертати увагу, і можуть убезпечити від дороговартісних прихованих дефектів. Водночас їхні послуги, як правило, платні.
У будь-якому разі під час огляду обов’язково перевірте таке:
- Місцезнаходження. Який вигляд мають околиці? Чи є магазини, школи, дитячі садки або зручне транспортне сполучення?
- Стан. Зверніть увагу на дах, вікна, ізоляцію, систему опалення, електропроводку, ознаки вогкості та/або плісняви.
- Планування. Чи відповідають планування та розміри кімнат вашим вимогам?
- Енергетичний сертифікат (Energieausweis). Він надає інформацію про енергоефективність і очікувані експлуатаційні витрати.
Якщо певний об’єкт нерухомості сподобався, але сумніви залишилися, уточніть у агента з нерухомості, чи можна попередньо зарезервувати його. Зазвичай це коштує невелику суму, яка часто зараховується в рахунок подальшої купівлі (у разі успішної угоди).
Які документи потрібні?
Окрім договору купівлі-продажу, про який ідеться далі, для майбутньої угоди необхідно підготувати й інші документи. Від покупця вимагатиметься:
- Посвідчення особи (для іноземців — закордонний паспорт; якщо йдеться про те, щоб купити житло для мігрантів у Німеччині, може знадобитися підтвердження законності перебування).
- Підтвердження достатності коштів. Це можуть бути виписки з банківських або інвестиційних рахунків, довідки зі ощадних рахунків тощо. Документи не повинні бути старшими за три місяці.
Продавець повинен надати таке:
- Витяг із земельного кадастру (Grundbuchauszug). Це один із найважливіших документів, щоб купити житло в Німеччині. Його строк дії не має перевищувати шести місяців. Під час купівлі квартири в кондомініумі також знадобиться декларація про поділ майна.
- Кадастрова карта (Flurkarte). На цій карті зазначено розташування ділянки та її кадастровий номер. Також на ній позначені під’їзні шляхи до ділянки, відстані до її меж і до сусідніх будівель. Під час купівлі в багатоквартирному будинку вимагається не завжди.
У разі іпотечного кредитування, окрім переліченого, банки запросять додаткові документи. Їхній перелік визначається правилами конкретної фінансової установи, але зазвичай включає повну інформацію про об’єкт нерухомості: плани поверхів, розрізи та фасади із зазначенням розмірів, детальний опис будівлі, розрахунок житлової й корисної площі, фотографії.
Складіть договір купівлі-продажу
Перш ніж офіційно стати власником житла, необхідно зробити важливий крок: підписати договір купівлі-продажу. Kaufvertrag завжди посвідчується нотаріусом.
- Повідомте власника або агента з нерухомості про намір укласти договір. Разом домовтеся про зустріч із нотаріусом.
- Перед зустріччю отримайте проєкт договору. Уважно прочитайте всі пункти та запишіть запитання.
- Бажано попередньо поспілкуватися з нотаріусом телефоном, щоб уточнити, які документи необхідно принести на зустріч.
- На зустрічі збираються всі зацікавлені сторони: покупець, продавець, агент з нерухомості (за наявності) або уповноважений представник будівельної компанії (у разі купівлі первинного житла).
- Нотаріус зачитує договір уголос і роз’яснює важливі моменти. На цьому етапі йому можна ставити запитання.
- Якщо запитань не залишилося, договір (Kaufvertrag) підписується сторонами та посвідчується нотаріусом. Після цього договір набирає офіційної чинності.
Крім того, оплата може здійснюватися не безпосередньо продавцю, а через так званий трастовий рахунок (третій рахунок), яким управляє нотаріус. Принцип полягає в тому, що покупець перераховує на нього кошти, а продавець отримає їх від нотаріуса вже тоді, коли угода остаточно відбудеться та пройде всі перевірки. Умови використання цього методу необхідно уточнювати в нотаріуса. Такий спосіб розрахунку не є обов’язковим. Те, як краще провести угоду, визначають самі її сторони.
Реєстрація в Amtsgericht
Обов’язковою умовою укладення угоди з придбання нерухомості в Німеччині є реєстрація права власності у відповідному місцевому суді (Amtsgericht) або в Земельному кадастрі (Grundbuchamt).
Складанням і поданням заяви займається нотаріус у процесі реєстрації договору купівлі-продажу. У деяких випадках можуть знадобитися додаткові документи, наприклад, відомості про відсутність заборгованості зі сплати податків. Щоб оформити документи на нерухомість у Німеччині, може знадобитися кілька місяців. Усі деталі процесу з урахуванням місцевих правил, а також можливі варіанти дій пояснить нотаріус.
Витрати під час купівлі нерухомості в Німеччині
На жаль, вартість квартири, яку доведеться сплатити продавцю, — це далеко не всі можливі витрати. Існує цілий перелік обов’язкових або потенційних додаткових витрат.
Податкові зобов’язання можуть виникнути у продавця після отримання належних за угодою коштів. Проте багато що залежить від обставин і місцевого законодавства — у деяких випадках він буде звільнений від сплати.
У контексті цієї теми важливішими є додаткові витрати покупця, до яких належать:
| Тип витрат | Розмір витрат (відсоток від суми угоди або сума) | Обов’язковість платежу |
|---|---|---|
| Нотаріальні збори, включно з внесенням запису до земельного реєстру | 1,5% – 2,0% | Обов’язково |
| Податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuer) | 3,5% – 6,0% | Обов’язково. Розмір залежить від федеральної землі, іноді від розміру / вартості нерухомості |
| Комісійні агента з нерухомості (рієлтора) | ~3,0% | Лише у разі використання його послуг. Розмір винагороди договірний |
| Гонорар експертів | €500 – €1000 | Якщо їх залучали до угоди |
Можуть також виникнути специфічні витрати, зокрема на ремонт або страхування. Для точнішого та простішого розрахунку додаткових витрат можна скористатися спеціальними сервісами, наприклад, калькулятором Nebenkosten від Sparkasse.
Усе сказане вище не звільняє власника від постійних витрат на майно, зокрема від оплати житлово-комунальних послуг, щорічного податку на нерухомість тощо. Тому, вирішуючи питання, як купити житло в Німеччині з урахуванням податків та інших витрат, необхідно заздалегідь враховувати сукупні витрати, а не лише вказану в оголошенні вартість квартири.
Часті питання
Підсумуємо. Питання, як і де купити нерухомість у Німеччині, — не лише важливе для багатьох іноземців, а й достатньо складне. Знайти, оглянути та домовитися про купівлю — це лише вершина айсберга необхідних дій. Потрібно обов’язково й детально вивчити всі обов’язкові кроки та можливі витрати, перш ніж переходити безпосередньо до укладення угоди купівлі-продажу житла.
Переключиться на русский язык
