Система оподаткування нерухомості у Німеччині — багаторівнева, вона охоплює як сам факт володіння об’єктом, так і різні операції з ним. Для іноземців, які проживають у цій країні, розуміння цих податків важливе і для планування сімейного бюджету, і для того, щоб не стати порушником податкового законодавства.
Що таке щорічний податок на нерухомість у Німеччині? Як відбувається розрахунок Grundsteuer? Коли потрібно сплачувати податок? Відповіді на ці та інші запитання, зокрема про найактуальніші зміни в профільному законодавстві, можна знайти в цьому матеріалі нашого порталу.
Зміст
Що таке податок на нерухомість у Німеччині?
Цей щорічний податок на нерухомість у Німеччині має багатовікову історію та регулюється Законом про податок на нерухомість (Grundsteuergesetz). Обов’язок зі сплати виникає автоматично з моменту реєстрації права власності у поземельній книзі (Grundbuch).
Розмір платежу визначається не ринковою вартістю об’єкта, а складною багатоступеневою формулою, що включає:
- податкову оцінку об’єкта фінансовим відомством;
- застосування місцевого податкового коефіцієнта (Hebesatz), який кожна громада встановлює самостійно.
Саме тому в різних містах і районах Німеччини суми податку на здавалось би подібні об’єкти можуть суттєво відрізнятися.
Які існують податки на нерухомість у Німеччині?
Податкове законодавство Німеччини передбачає три основні види податків, пов’язаних із нерухомим майном. Їх часто плутають, однак вони принципово різняться і за метою, і за методикою розрахунку.
Grunderwerbsteuer
Це податок на придбання нерухомості, який сплачується одноразово під час переходу права власності від продавця до покупця (наприклад, при купівлі квартири). Ставка залежить від федеральної землі та коливається від 3,5% до 6,5% від вартості угоди. Платником виступає покупець, і без сплати цієї суми неможлива реєстрація нового власника у поземельній книзі. Детально в цьому матеріалі не розглядається.
Einkommensteuer
Податок на доходи, яким обкладається не сама нерухомість, а доходи, отримані від її використання. Наприклад, якщо власник здає квартиру в оренду, він зобов’язаний декларувати орендну плату та сплачувати з неї податок за чинною ставкою. У разі продажу об’єкта протягом десяти років із моменту придбання (так званий спекулятивний період) отриманий прибуток також обкладається Einkommensteuer. Цей податок також не є предметом цієї статті.
Два зазначені вище податки наведені виключно для розуміння їх відмінності від Grundsteuer (податку на нерухомість). Саме його — у всіх наявних різновидах — і розглянемо далі детальніше.
Grundsteuer
Як уже зазначалося вище, податок на нерухомість у Німеччині справляється щороку за сам факт володіння земельною ділянкою та розташованими на ній будівлями. Платником є власник, який визначається станом на 1 січня календарного року. Саме Grundsteuer зазнав масштабної реформи у 2025 році.
Податок на нерухомість у Німеччині поділяється на кілька категорій залежно від типу та призначення об’єкта. Цей поділ важливий для правильного застосування ставок і коефіцієнтів.
| Категорія податку | На які об’єкти поширюється | Мета та особливості застосування |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Об’єкти сільського та лісового господарства (орні землі, луки, лісові угіддя, господарські будівлі для агровиробництва) | Оподаткування земель, що використовуються для аграрного та лісогосподарського сектору |
| Grundsteuer B | Усі інші об’єкти: земельні ділянки під забудову, приватні житлові будинки, квартири, гаражі, комерційна нерухомість (офіси, магазини, склади) | Основна категорія для власників нерухомості в містах і населених пунктах |
| Grundsteuer C | Незабудовані, але придатні для будівництва земельні ділянки | Нова опція для муніципалітетів із розвиненим ринком житла, що дозволяє встановлювати підвищений коефіцієнт для стимулювання забудови та стримування спекулятивного зростання цін |
Як розраховується новий податок на нерухомість?
Реформа Grundsteuer стала необхідною після рішення Федерального конституційного суду Німеччини 2018 року, який визнав стару систему розрахунку на основі вкрай застарілих даних (вартості землі станом на 1964 рік на Заході та 1935 рік на Сході) несправедливою й неконституційною.
Основні зміни
З 1 січня 2025 року в Німеччині діє нова система розрахунку податку. Головна мета реформи — не збільшення фіскального навантаження, а його перерозподіл на основі актуальних даних. Законодавчо закріплено принцип «нейтральності надходжень» (Aufkommensneutralität):
Формула розрахунку
Розрахунок податку відбувається у два етапи та описується такою формулою:
- Етап 1 (Фінансове відомство): Податкова вартість об’єкта (Grundsteuerwert) × Базова ставка (Steuermesszahl) = Податкова сума (Grundsteuermessbetrag).
- Етап 2 (Муніципалітет): Податкова сума (Grundsteuermessbetrag) × Муніципальний коефіцієнт (Hebesatz) = Підсумкова річна сума Grundsteuer.
Важливо розуміти різницю між двома документами. Спочатку власник отримує від фінансового відомства повідомлення про розрахунок податкової суми (Grundsteuermessbescheid). Саме цей документ можна оскаржити, якщо ви не згодні з оцінкою вартості об’єкта.
Потім надходить повідомлення від муніципалітету з підсумковою сумою податку до сплати, де застосовується місцевий коефіцієнт (розмір цього коефіцієнта варіюється у широких межах — від 200% до 900% і вище залежно від фінансових потреб конкретного міста чи району). Оскарження коефіцієнта (у муніципалітеті, а в разі відмови — у суді) можливе лише тоді, якщо його встановлено не для покриття витрат, а з метою отримання муніципалітетом надлишкового прибутку.
Приклад розрахунку
Для наочності розглянемо розрахунок податку на нерухомість у Німеччині за новою федеральною моделлю (Bundesmodell), яка застосовується в більшості земель.
- Вихідні дані: Податкова вартість об’єкта (Grundsteuerwert) становить €350000. Федеральна базова ставка (Steuermesszahl) для житлової нерухомості — 0,31‰ (що дорівнює 0,031%). Муніципальний коефіцієнт (Hebesatz) громади — 450%.
- Розрахунок податкової суми (Messbetrag): €350000 × 0,00031 = €108,5.
- Розрахунок підсумкового податку: €108,5 × 450% (тобто 4,5) = €488,25 на рік.
На місцевому рівні можливі й свої особливості розрахунку, однак у більшості випадків застосовується саме цей метод.
Коли запланована наступна переоцінка?
Нова система не є статичною — німецьке законодавство передбачає регулярне оновлення даних. Наступна основна переоцінка (Hauptfeststellung) усіх об’єктів нерухомості запланована на 1 січня 2029 року.
Це означає, що власникам, імовірно, знову доведеться подавати декларації, а податковим органам — перераховувати вартість квартир, будинків і земельних ділянок.
Податки на нерухомість у Німеччині за землями
У Німеччині федеральним землям надано право обирати власну модель розрахунку. Залежно від регіону податкові органи застосовують різні підходи до визначення бази для обчислення Grundsteuer, що, відповідно, впливає і на підсумкову суму платежу.
Федеральні землі використовують такі параметри:
Хто і коли сплачує податок на нерухомість у Німеччині?
Обов’язок зі сплати Grundsteuer виникає у особи, яка є власником об’єкта нерухомості станом на 1 січня календарного року. Податок стягується авансом за весь поточний рік. Муніципалітет, як правило, виставляє єдиний річний податковий ордер (Grundsteuerbescheid), у якому зазначено суму, яку й потрібно сплатити.
Варто пам’ятати, що при здаванні квартири в оренду податок Grundsteuer є частиною експлуатаційних витрат (Betriebskosten) і може бути покладений на орендаря, якщо це прямо передбачено договором оренди.
При продажу нерухомості протягом року обов’язок зі сплати податку переходить до нового власника з моменту реєстрації права власності. Однак на практиці відбувається розподіл податку між продавцем і покупцем пропорційно часу володіння у поточному році, що має бути відображено в нотаріальному договорі купівлі-продажу.
Хто звільнений від сплати щорічного податку?
На практиці звільнення від сплати Grundsteuer — явище рідкісне, однак можливе і суворо врегульоване законом. Повне звільнення можуть отримати організації та корпорації публічного права (наприклад, церкви, громади) щодо об’єктів, які використовуються для виконання їхніх безпосередніх завдань.
Часткове або повне звільнення також можливе для об’єктів, що становлять суспільну користь. До них належать:
- Будівлі, які використовуються для благодійних, релігійних або наукових цілей (наприклад, храми, монастирі, дослідницькі інститути).
- Об’єкти, що мають статус пам’ятки архітектури (Baudenkmal), якщо їх використання економічно невигідне через витрати на збереження.
Спеціальний податок на нерухомість для іноземців у Німеччині
Останнім часом у соціальних мережах і месенджерах активно поширюється інформація про запровадження в Німеччині особливого податку на нерухомість для іноземців. Трапляються твердження про нібито «збір для іноземців» (Ausländerabgabe) при оренді житла або додатковий платіж із власників-нерезидентів.
Ця інформація не відповідає дійсності. Жодного спеціального податку на нерухомість для іноземців не існує. Німецьке законодавство ґрунтується на принципі рівності: усі власники нерухомості — незалежно від громадянства, місця проживання чи національності — сплачують однакові податки на однакових підставах.
Часті питання
Підсумуємо. Grundsteuer — обов’язковий щорічний податок на нерухомість у Німеччині. Нещодавня реформа кардинально змінила підхід до його розрахунку, перевівши систему на актуальні дані. Для власників нерухомості, зокрема іноземців, це означає необхідність ретельно перевіряти отримані від фінансових відомств повідомлення та розуміти структуру податку, щоб не сплачувати зайвого.
Переключиться на русский язык
