Система налогообложения недвижимости в Германии – многоступенчатая, затрагивающая как сам факт владения объектом, так и различные операции с ним. Для иностранцев, проживающих в этой стране, понимание этих налогов важно и для планирования семейного бюджета, и для того, чтобы не оказаться нарушителем налогового законодательства.
Что такое ежегодный налог на недвижимость в Германии? Как происходит расчет Grundsteuer? Когда нужно оплачивать налог? Ответы на эти и другие вопросы, в том числе о самых актуальных поправках в профильном законодательстве, можно узнать из данного материале нашего портала.
Содержание
Что такое налог на недвижимость в Германии?
Данный ежегодный налог на недвижимость в Германии имеет многовековую историю и регулируется Законом о налоге на недвижимость (Grundsteuergesetz). Обязанность по его уплате возникает автоматически с момента регистрации права собственности в поземельной книге (Grundbuch).
Размер платежа определяется не рыночной стоимостью объекта, а сложной многоступенчатой формулой, включающей:
- налоговую оценку объекта финансовым ведомством;
- применение местного налогового коэффициента (Hebesatz), который каждая община устанавливает самостоятельно.
Именно поэтому в разных городах и районах Германии суммы налога на внешне схожие объекты могут существенно различаться.
Какие есть налоги на недвижимость в Германии?
Налоговое законодательство Германии предусматривает три основных вида налогов, связанных с недвижимым имуществом. Их часто путают, однако они принципиально различаются и целями, и методологией расчета.
Grunderwerbsteuer
Это налог на приобретение недвижимости, который уплачивается единоразово при переходе права собственности от продавца к покупателю (например, при покупке квартиры). Ставка зависит от федеральной земли и колеблется от 3,5% до 6,5% от стоимости сделки. Плательщиком выступает покупатель, и без уплаты этой суммы невозможна регистрация нового собственника в поземельной книге. Подробно в данном материале не рассматривается.
Einkommensteuer
Подоходный налог, которым облагается не сама недвижимость, а доходы, полученные от ее использования. Например, если собственник сдает квартиру в аренду, он обязан декларировать арендную плату и платить с нее налог по действующей ставке. При продаже объекта в течение десяти лет с момента покупки (так называемый спекулятивный период) полученная прибыль также облагается Einkommensteuer. Этот налог также не является целью настоящей статьи.
Grundsteuer
Как уже отмечалось выше, налог на недвижимость в Германии взимается ежегодно за сам факт владения земельным участком и расположенными на нем строениями. Плательщиком является собственник, который определяется на 1 января календарного года. Именно Grundsteuer подвергся масштабной реформе в 2025 году.
Налог на недвижимость в Германии подразделяется на несколько категорий в зависимости от типа и назначения объекта. Это разделение важно для правильного применения ставок и коэффициентов.
| Категория налога | На какие объекты распространяется | Цель и особенности применения |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | Объекты сельского и лесного хозяйства (пахотные земли, луга, лесные угодья, хозяйственные постройки для сельхозпроизводства) | Налогообложение земель, используемых для аграрного и лесопромышленного сектора |
| Grundsteuer B | Все остальные объекты: земельные участки под застройку, частные жилые дома, квартиры, гаражи, коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады) | Основная категория для владельцев недвижимости в городах и населенных пунктах |
| Grundsteuer C | Незастроенные, но пригодные для строительства земельные участки | Новая опция для муниципалитетов с развитым рынком жилья, позволяющая устанавливать повышенный коэффициент для стимулирования застройки и сдерживания спекулятивного роста цен |
Как рассчитывается новый налог на недвижимость?
Реформа Grundsteuer стала необходимой после решения Федерального конституционного суда Германии 2018 года, признавшего старую систему расчета на основе предельно устаревших данных (стоимости земли на 1964 год на Западе и 1935 год на Востоке) несправедливой и неконституционной.
Основные изменения
С 1 января 2025 года в Германии действует новая система расчета налога. Главная цель реформы — не увеличение фискальной нагрузки, а ее перераспределение на основе актуальных данных. Законодательно закреплен принцип «нейтральности поступлений» (Aufkommensneutralität):
Формула расчета
Расчет налога происходит в два этапа и описывается следующей формулой:
- Этап 1 (Финансовое ведомство): Налоговая стоимость объекта (Grundsteuerwert) × Базовая ставка (Steuermesszahl) = Налоговая сумма (Grundsteuermessbetrag).
- Этап 2 (Муниципалитет): Налоговая сумма (Grundsteuermessbetrag) × Муниципальный коэффициент (Hebesatz) = Итоговая годовая сумма Grundsteuer.
Важно понимать разницу между двумя документами. Сначала собственник получает от финансового ведомства уведомление о расчете налоговой суммы (Grundsteuermessbescheid). Именно этот документ можно оспорить, если не согласен с оценкой стоимости объекта.
Затем приходит уведомление из муниципалитета с итоговой суммой налога к уплате, где применяется местный коэффициент (размер этого коэффициента варьируется в широких пределах — от 200% до 900% и выше в зависимости от финансовых потребностей конкретного города или района). Оспаривание коэффициента (в муниципалитете, а при отказе – в суде) возможно только в том случае, если он установлен не на покрытие расходов, а для получения муниципалитетом избыточной прибыли.
Пример расчета
Для наглядности рассмотрим расчет налога на недвижимость в Германии по новой федеральной модели (Bundesmodell), которая используется в большинстве земель.
- Исходные данные: Налоговая стоимость объекта (Grundsteuerwert) составляет €350000. Федеральная базовая ставка (Steuermesszahl) для жилой недвижимости — 0,31‰ (что равняется 0,031%). Муниципальный коэффициент (Hebesatz) общины — 450%.
- Расчет налоговой суммы (Messbetrag): €350000 × 0,00031 = €108,5.
- Расчет итогового налога: €108,5 × 450% (то есть 4,5) = €488,25 в год.
На местном уровне могут быть и свои особенности расчета, но в большинстве случаев применяется именно данный метод.
Когда запланирована следующая переоценка?
Новая система не является статичной – немецкое законодательство предусматривает регулярное обновление данных. Следующая основная переоценка (Hauptfeststellung) всех объектов недвижимости запланирована на 1 января 2029 года.
Это означает, что владельцам, вероятно, снова придется подавать декларации, а налоговым органам — пересчитывать стоимость квартир, домов и земельных участков.
Налоги в Германии на недвижимость по землям
В Германии федеральным землям предоставлено право выбора собственной модели расчета. В зависимости от региона налоговые органы используют различные подходы к определению базы для исчисления Grundsteuer, что, соответственно, влияет и на итоговую сумму платежа.
Федеральные земли используют следующие параметры:
Стандартная стоимость земли, площадь участка, жилая площадь, тип здания, год постройки.
Кто и когда платит налог на недвижимость в Германии?
Обязанность по уплате Grundsteuer возникает у лица, которое является собственником объекта недвижимости на 1 января календарного года. Налог взимается авансом за весь текущий год. Муниципалитет, как правило, выставляет единый годовой налоговый ордер (Grundsteuerbescheid), в котором указана сумма, которую и необходимо оплатить.
Стоит помнить, что при сдаче квартиры в аренду налог Grundsteuer является частью эксплуатационных расходов (Betriebskosten) и может быть переложен на арендатора, если это прямо предусмотрено договором аренды.
При продаже недвижимости в течение года обязанность по уплате налога переходит к новому собственнику с момента регистрации права собственности. Однако на практике происходит разделение налога между продавцом и покупателем пропорционально времени владения в текущем году, что должно быть отражено в нотариальном договоре купли-продажи.
Кто освобожден от уплаты ежегодного налога?
На практике освобождение от уплаты Grundsteuer — явление редкое, однако возможное и строго регламентированное законом. Полное освобождение могут получить организации и корпорации публичного права (например, церкви, общины) в отношении объектов, используемых для выполнения их непосредственных задач.
Частичное или полное освобождение также возможно для объектов, представляющих общественную пользу. К ним относятся:
- Здания, используемые для благотворительных, религиозных или научных целей (например, храмы, монастыри, исследовательские институты).
- Объекты, имеющие статус памятника архитектуры (Baudenkmal), если их использование экономически невыгодно из-за затрат на сохранение.
Специальный налог на недвижимость для иностранцев в Германии
В последнее время в социальных сетях и мессенджерах активно распространяется информация о введении в Германии особого налога на недвижимость для иностранцев. Встречаются утверждения о некой «выплате для иностранцев» (Ausländerabgabe) при аренде жилья или дополнительном сборе с владельцев-нерезидентов.
Данная информация не соответствует действительности. Никакого специального налога на недвижимость для иностранцев не существует. Немецкое законодательство основано на принципе равенства: все владельцы недвижимости — независимо от гражданства, места жительства или национальности — платят одни и те же налоги на одинаковых основаниях.
Частые вопросы
Подытожим. Grundsteuer — обязательный ежегодный налог на недвижимость в Германии. Недавняя реформа кардинально изменила подход к его расчету, переведя систему на актуальные данные. Для владельцев недвижимости, включая иностранцев, это означает необходимость тщательной проверки получаемых от финансовых ведомств уведомлений и понимания структуры налога, чтобы не платить лишнего.
