Вопрос жилья всегда имеет принципиальную значимость. Для иностранцев, переезжающих на постоянное или продолжительное время в Германию, он важен вдвойне, так как поможет избежать постоянных расходов на аренду.
Как купить квартиру в Германии? Существуют ли ограничения для иностранцев? Как выглядит процедура приобретения недвижимости? Все эти и смежные вопросы подробно разобраны в настоящем материале нашего портала.
Содержание
Могут ли иностранцы купить жилье в Германии?
На практике отличия могут заключаться в условиях ипотеки (если решено использовать ее, чтобы купить недвижимость для иностранцев в Германии). Как правило, банки выдвигают более строгие условия кредита, в частности, первоначальный взнос может доходить до 50% и более. Вместе с тем, речь идет о требованиях конкретных финансовых учреждений, которые могут значительно отличаться.
Какова цена на недвижимость в Германии?
Цены на жилье в Германии непостоянны. Динамика разнонаправленная, зависящая от ситуации на рынке. В последнем квартале 2025 года (наиболее свежие данные на момент публикации данного материала) стоимость недвижимости незначительно выросла – на 0,78% относительно второго квартала того же года (около 3% за год). При этом на новостройки рост составил только 0,19%, а на вторичное жилье — почти на 1,5%
Для примера приведем средние расценки в ноябре 2025 года:
| Тип жилья | Средняя стоимость |
|---|---|
| Новостройка площадью 131 м2 | €570436 |
| Вторичное жилье 124 м2 | €370407 |
| Кондоминиум 83 м2 | €287646 |
Что касается изменений цен за прошлые годы, то с ними можно ознакомиться на графике:
Региональные отличия
Выясняя, где дешевле купить недвижимость в Германии, необходимо понимать существующие географические отличия. В крупных городах ценовые тенденции значительно различаются от региона к региону. Цены на квартиры в большинстве городов выросли незначительно, примерно на 0,5%, при этом особенно сильный рост, достигавший 2%, наблюдался в Дюссельдорфе. В Дрездене же, напротив, наблюдалось снижение цен.
Цены на жилье выросли, в частности:
- в Кельне;
- во Франкфурте.
В то же время снизились:
- в Штутгарте;
- в Мюнхене.
Однако в других крупных городах сельские пригороды значительно дешевле – например, стоимость недвижимости в пригородах Дюссельдорфа примерно на 40% ниже, чем в городе. Аналогичная разница в ценах между городом и окрестностями наблюдается в Гамбурге и Франкфурте.
Сельские регионы
Несмотря на высокие цены в мегаполисах, примерно в 70% сельских районов и малых городов зафиксированы цены на недвижимость ниже среднего по стране, составляющего €3000 за 1 м².
В сельской местности покупатели получают почти вдвое больше жилой площади за те же деньги. Поэтому те, кто готов к условиям жизни в таких районах, могут найти там более доступное жилье.
Как приобрести недвижимость в Германии?
Между желанием иметь собственное жилье и возможностью использовать его по назначению лежит немалый путь, состоящий из множества этапов. Далее рассмотрим основные из них, понимая, что в каждом конкретном случае детали могут разниться.
С чего начать?
Прежде всего, сопоставьте свои желания и возможности, до того, как выбрать недвижимость в Германии. В зависимости от жизненной ситуации требования к новому жилью могут сильно различаться.
Стоит ответить на следующие вопросы:
- Что хотели бы купить: отдельно стоящий дом, дом на две семьи или квартиру?
- Нужна ли вам новостройка (в т.ч. на этапе строительства) или уже существующее здание?
- Какая жилая площадь необходима?
- Нужно ли быстро купить недвижимость в Германии, или можно не торопиться?
- Где бы хотели жить: в мегаполисе, в пригороде или в сельской местности?
- Есть ли льготы на недвижимость в Германии для конкретной ситуации?
Стоит записать свои пожелания, разделив их на две категории:
- Что является абсолютно необходимым (например, количество спален, необходимая инфраструктура, отсутствие необходимости в ремонте)?
- Что было бы неплохо, но не является необходимым (к примеру, балкон, гостевая комната, сад).
Онлайн-площадки, где искать дом или квартиру
Конечно, искать предложения можно и через знакомых, газетные объявления или муниципальные власти (если подобная услуга существует в выбранном населенном пункте). Однако большинство предложений в настоящее время находят через специальные сайты поиска недвижимости в Германии.
Выберите несколько объектов, соответствующих условиям. Сравните их. Уберите неподходящие. Составьте шорт-лист из тех, которые будете изучать подробнее.
Осмотр будущей покупки
После того, как нашли подходящий объект, организуйте его осмотр. Заранее запишите самые важные вопросы. Стоит взять с собой кого-нибудь разбирающегося в недвижимости, в идеале независимого эксперта, так как такие профессионалы точно знают, на что обращать внимание, и могут защитить от дорогостоящих скрытых дефектов. При этом их услуги, как правило, платные.
В любом случае при осмотре стоит обязательно проверить следующее:
- Местоположение. Как выглядят окрестности? Есть ли магазины, школы, детские сады или хорошее транспортное сообщение?
- Состояние. Обратите внимание на крышу, окна, изоляцию, систему отопления, электропроводку, признаки сырости и/или плесени.
- Планировка. Соответствуют ли планировка и размеры комнат вашим требованиям?
- Энергетический сертификат (Energieausweis). Он предоставляет информацию об энергоэффективности и ожидаемых эксплуатационных расходах.
Если какой-либо объект недвижимости понравился, но сомнения остались, уточните у агента по недвижимости, можно ли предварительно зарезервировать его. Обычно это стоит небольшую сумму, которая часто засчитывается в счет последующей покупки (при удачной сделке).
Какие документы нужны?
Кроме договора купли-продажи, о котором сказано далее, для будущей сделки необходимо подготовить и другие документы. От покупателя потребуется:
- Удостоверение личности (для иностранцев – загранпаспорт; если речь идет о том, чтобы купить жилье для мигрантов в Германии, может потребоваться подтверждение законности пребывания).
- Подтверждение достаточности средств. Это могут быть выписки с банковских или инвестиционных счетов, выписки со сберегательных счетов и т.п. Документы не должны быть старше трех месяцев.
Продавец должен предоставить следующее:
- Выписка из земельного кадастра (Grundbuchauszug). Это один из важнейших документов, чтобы купить жилье в Германии. Его срок действия не должен превышать шести месяцев. При покупке квартиры в кондоминиуме также потребуется декларация о разделе имущества.
- Кадастровая карта (Flurkarte). На этой карте показано местоположение участка и указан его кадастровый номер. Также на ней показаны подъездные пути к участку, расстояния до границ участка и до соседних зданий. При покупке в многоквартирном доме требуется не всегда.
В случае ипотечного кредитования, кроме перечисленного, банки запросят дополнительные документы. Их перечень определяется правилами конкретного финансового учреждения, но, как правило, включает полную информацию об объекте недвижимости: планы этажей, разрезы и фасады с указанием размеров, детальное описание здания, расчет жилой и полезной площади, фотографии.
Составьте договор купли-продажи
Прежде чем официально стать владельцем жилья, необходимо сделать важный шаг: подписать договор купли-продажи. Kaufvertrag всегда заверяется нотариусом.
- Сообщите владельцу или агенту по недвижимости о намерении заключить договор. Вместе договоритесь о встрече с нотариусом.
- Перед встречей получите проект договора. Внимательно прочтите все пункты и запишите вопросы.
- Желательно предварительно переговорить с нотариусом по телефону, чтобы уточнить, какие документы необходимо принести на встречу.
- На встрече собираются все заинтересованные стороны: покупатель, продавец, агент по недвижимости (при наличии) или уполномоченный представитель строительной компании (при покупке первичного жилья).
- Нотариус зачитывает договор вслух и разъясняет важные моменты. На этом шаге ему можно задавать вопросы.
- Если вопросов не осталось, договор (Kaufvertrag) подписывается сторонами и заверяется нотариусом. После этого договор вступает в официальную силу.
Кроме того, оплата может производиться не напрямую продавцу, а через так называемый трастовый счет (третий счет), которым управляет нотариус. Принцип заключается в следующем: покупатель переводит на него средства, а продавец получит их уже от нотариуса тогда, когда сделка окончательно состоится, пройдя все проверки. Условия использования данного метода необходимо уточнять у нотариуса. Такой способ расчета не является обязательным. То, как лучше провести сделку, определяют сами ее стороны.
Регистрация в Amtsgericht
Обязательным условием заключения сделки по приобретению недвижимости в Германии является регистрация права собственности в соответствующем местном суде (Amtsgericht) или Земельном кадастре (Grundbuchamt).
Составлением и подачей заявки занимается нотариус в процессе регистрации договора купли-продажи. В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например, данные об отсутствии задолженностей по налогам. Чтобы оформить документы на недвижимость в Германии может потребоваться несколько месяцев. Все детали процесса с учетом местных правил, а также возможные варианты действий объяснит нотариус.
Затраты при покупке недвижимости в Германии
К сожалению, стоимость квартиры, которую придется заплатить продавцу, это далеко не все возможные расходы. Существует целый перечень обязательных или возможных дополнительных расходов.
Налоговые обязательства могут возникнуть у продавца после получения положенных по сделке средств. Однако многое зависит от обстоятельств и местного законодательства – в некоторых случаях он будет освобожден от уплаты.
В контексте рассматриваемой темы важнее дополнительные расходы покупателя, к которым относятся:
| Тип расходов | Размер затрат (процент от суммы сделки или сумма) | Обязательность платежа |
|---|---|---|
| Нотариальные сборы, включая внесение записи в земельный реестр | 1,5% — 2,0% | Обязательно |
| Налог на передачу недвижимости (Grunderwerbsteuer) | 3,5% — 6,0% | Обязательно. Размер зависит от федеральной земли, иногда от размера / стоимости недвижимости |
| Комиссионные агента по недвижимости (риелтора) | ~3,0% | Только в случае использования его услуг. Размер гонорара договорный |
| Гонорар экспертов | €500 — €1000 | Если их привлекали к сделке |
Могут также возникнуть специфические расходы, в частности, на ремонт или страхование. Для более точного и простого расчета дополнительных расходов, можно использовать специальные сервисы, к примеру, калькулятор Nebenkosten от Sparkasse.
Все сказанное выше не освобождает владельца от постоянных расходов на собственность, в частности, от оплаты ЖКХ, ежегодный налог на недвижимость и т.д. Поэтому решая вопрос, как купить жилье в Германии с учетом налогов и других расходов, необходимо заранее учитывать суммарные затраты, а не только указанную в объявлении стоимость квартиры.
Частые вопросы
Подытожим. Вопрос, как и где купить недвижимость в Германии – не только важный для многих иностранцев, но и достаточно сложный. Найти, осмотреть и договориться о покупке – это лишь вершина айсберга необходимых действий. Нужно обязательно и детально изучить все требующиеся шаги и возможные затраты, прежде чем переходить непосредственно к сделке по купле-продаже жилья.
