Наличие жилья – один из главных вопросов. Особенно остро он стоит перед иностранцами, решившими навсегда или надолго поселиться в Германии. Ипотечный кредит является самым популярным способом приобретения недвижимости, но доступен ли он лицам, не имеющим немецкого гражданства?
Можно ли иностранцу взять ипотеку в Германии?
Не существует законодательных запретов на выдачу ипотечных кредитов немецкими банками людям, не имеющим гражданства Германии. Означает ли это, что ипотека доступна иностранцам без ограничений? К сожалению, нет.
Кроме WoKri (Директивы ЕС об ипотечном жилищном кредитовании) и профильного немецкого законодательства, существуют еще и правила конкретных банков, которые конечно не могут противоречить указанным нормативно-правовым актам, но и без этого в состоянии ужесточить правила предоставления кредитов иностранцам.
Что нужно для оформления ипотеки в Германии?
Как правило, для получения ипотеки иностранцу в Германии потребуется:
- Высокий и стабильный доход (параметр устанавливается банком, но в большинстве случаев речь идет о суммах не менее 3000 евро в месяц).
- Первоначальный взнос (часть стоимости недвижимости покрывается за счет заемщика).
- Высокий кредитный рейтинг SHUFA.
Банк также может потребовать определенного статуса проживания у иностранца, наличия налогового резидентства Германии, некоторого срока проживания в стране в предшествующий период. Значительно повысит шанс наличие в Германии другого имущества (например, автомобиля, гаража, недвижимости), средств на счетах в том же банке и т.п.
Как подтвердить доход для ипотеки?
Начнем с того, что среди будущих расходов по ипотеке чаще всего встречаются следующие:
- Zinsen (Процентные платежи).
- Bereitstellungszinsen (Комиссия за резервирование средств). Взимаемая банками за неиспользованную часть кредита, если она не была использована в течение согласованного срока.
- Notarkosten (Beglaubigung und Beurkundung) (Нотариальные сборы: заверение документов).
- Kosten für den Eintrag ins Grundbuch (Расходы на внесение записи в поземельную книгу).
- Kosten für die Wertermittlung der Immobilie (Расходы на оценку имущества).
- Disagio (Abschlag vom Ausgangsbetrag) (Дисконт, вычет из первоначальной суммы).
Подтверждается доход для ипотеки официальными документами, в частности:
- расчетные листы;
- налоговые декларации;
- трудовые договоры (в частности, чтобы подтвердить отсутствие ограничений трудоустройства по времени).
Для уточнения расходов могут затребовать семейный бюджет. Практически обязательно проверят наличие другие обременений (предыдущих кредитов, лизинга, долгов по налогам, сборам и т.д.).
Шансы на одобрение ипотеки по статусу иностранца
Рассчитать какие-либо шансы иностранцев получить ипотеку, выраженные в точных цифрах, конечно невозможно, но можно говорить о факторах, влияющих на вероятность. К ним, в частности, относятся:
- Долгое проживание в Германии – чем оно выше, тем выше и шанс получить кредит.
- Обстоятельства, связывающие со страной, к примеру, наличие дорогостоящего имущества, другой недвижимости (при их наличии вероятность выше).
- Немецкое налоговое резидентство (резидентам легче получить ипотеку).
- Размер первоначального взноса (чем выше, тем больше вероятность подписания договора).
- Страна получения дохода (Германия в приоритете).
- Валюта дохода (предпочтительнее евро).
- Возраст заемщика (молодым и пожилым людям получить кредит сложнее).
- Получить ипотеку под новую недвижимость, как правило, легче, чем на жилье на вторичном рынке.
Очень важен для многих банков и статус иностранца. От этого может зависеть и условия кредитования. Предлагаем ознакомиться с возможными зависимостями условий ипотека, в зависимости от статуса заемщика.
| Вероятность | Статус проживания | Размер кредита | Примечание | |
|---|---|---|---|---|
| от стоимости квартиры | первоначальный взнос | |||
| Высокая | Граждане ЕС и граждане Германии с постоянным видом на жительство в другой стране | до 100% | от 0% | Благодаря Шенгенскому соглашению граждане ЕС и Германии пользуются практически одинаковыми льготами. Данные лица с налоговым резидентством могут подать заявку на кредит, покрывающий до 100% стоимости недвижимости. Возможность такого финансирования во многом зависит от региона, финансового положения и самого объекта недвижимости. |
| Выше средней | Иностранцы из третьих стран с ПМЖ в Германии | от 80% до 100%, включая дополнительные расходы | от 0% | Налоговые резиденты Германии с ПМЖ, не являющиеся гражданами стран ЕС, могут рассчитывать на кредит за 80-100% стоимости. Однако кроме дохода, будет иметь значение его стабильность и продолжительность в предшествующий период. |
| Средняя | Владельцы Голубой карты ЕС | от 80% до 100%, исключая дополнительные расходы | от величины дополнительных расходов | Обладатели визы для высококвалифицированных специалистов могут получить ипотеку, покрывающую до 80-100% стоимости недвижимости. Однако им, как правило, придется самостоятельно оплатить все дополнительные расходы, которые могут составить 10-15% от цены покупки. |
| Низкая | Иностранцы, не входящие в предыдущие категории | от 50% до 70% | от 30% до 50% | Большинство банков считают их заявителями с высоким уровнем риска, поэтому требуют более высокий первоначальный взнос, обычно 30-50%, и не покрывают никаких дополнительных расходов на покупку. Следовательно, для завершения покупки потребуется больше капитала. |
Составим портрет гипотетического иностранца, с высокими шансами на получения ипотеки в Германии, и условия его кредита:
| Статус | ПМЖ / Голубая карта |
| Процентная ставка | 3,5-5% годовых |
| Срок кредита | 5-25 лет |
| Первоначальный взнос | 20-50% стоимости |
| Минимальный доход в месяц | 3000 евро |
| Стаж работы | 6+ месяцев |
| Рейтинг SHUFA | 95-100% |
Какие банки работают с иностранцами?
Составить точный список невозможно, хотя бы из-за того, что условия непостоянны. Как правило, свои программы для иностранцев есть в крупных финансовых учреждениях, таких как Commerzbank, HypoVereinsbank, Deutsche Bank, Postbank, Sparkasse и др.
Полный перечень банков, работающих в Германии, можно найти с помощью данного сервиса. Выбрав конкретное учреждение, можно увидеть его контактные данные, в том числе ссылку на официальный сайт.
Проценты на ипотеку в Германии сейчас
Чаще всего можно встретить предложение по ипотеке с параметрами от 3,22% до 4,5%. Для иностранцев, к сожалению, чаще всего используется верхний предел, который может составить до 5%.
При этом не стоит забывать, что процент по ипотеке, это всего лишь один (пусть и существенный) пункт расходов. О полном перечне мы уже говорили выше.
Калькулятор для ипотеки в Германии
Любой калькулятор дает только ориентировочное представление о возможных параметрах ипотеки. Как правило, каждый банк дает свой способ расчетов, который на практике не учитывает некоторые параметры.
Мы предлагаем воспользоваться несколькими от сторонних организаций:
Как получить ипотечный кредит в Германии?
Учитывая все, сказанное выше, основные этапы получения ипотеки иностранцами в Германии, сводятся к следующим шагам:
- Найти недвижимость.
- Выяснить отсутствие у нее обременений (не заложена ли, не является ли уже взятой в ипотеку).
- Подготовить первичные документы, включающие перечисленные выше, а также копию паспорта будущего заявителя, основания для его законного пребывания в Германии и, собственно, документов о недвижимости.
- Проконсультироваться у внешних специалистов – ипотечных консультантов.
- Выбрать несколько наиболее подходящих предложений от банков и провести с ними консультации.
- Если выяснится необходимость предоставления дополнительных документов, дополнить ими собранный ранее пакет.
- Подать заявку в выбранный банк или банки. Можно подавать несколько заявок, чтобы в конечном варианте остановиться на одном финансовом учреждении, из тех, кто согласится на сотрудничество.
- Дождаться решения банка.
- Заключить ипотечный договор.
Это ориентировочная последовательность необходимых действий. В некоторых случаях определенные шаги могут не понадобиться. В других – могут поменяться местами.
Ипотечные консультанты в Германии
Ипотечный консультант также должен уметь помогать клиентам в процессе подачи заявки на ипотечный кредит и управлять всем процессом закрытия ипотеки, от подачи заявки до окончательного расчета. Hypothekenberater часто работает в банках, кредитных союзах или страховых компаниях. Может такой консультант быть и независимым от финансовых учреждений.
У обоих ситуаций есть свои плюсы:
- Hypothekenberater при банке заранее поможет понять, есть ли шанс у иностранца на ипотеку именно в этом учреждении.
- Независимый консультант обладает доступом к разным банковским продуктам и поможет выбрать наиболее выгодный.
Чтобы найти связанного с учреждением консультанта, нужно обращаться непосредственно в банк. Независимых нужно искать по географическому признаку – в том городе, в котором планируется приобретение недвижимости. Нередко такие специалисты работают при риэлтерских конторах.
К сожалению, предложить читателям какой-либо список консультантов не представляется возможным – и из-за их большого количества, и по причине постоянно изменяющейся информации. Однако подобрать консультанта достаточно просто, погуглив наименование должности и город, например, «Baufinanzierungsberater Berlin» или «Hypothekenberater München».
Подытожим. Ипотека – один из действенных инструментов приобретения недвижимости. Распространяется это и на иностранцев в Германии, однако для них условия могут быть значительно более жесткими, чем для граждан. Обязательно проверьте все нюансы прежде чем подавать заявку, и не доверяйте малознакомыми «помогаторам» операции, которые могут привести к потере денег.