Подписание договора аренды – обязательный этап съема квартиры в Германии. С одной стороны, это такой же документ, как и в любой иной стране. С другой, кроме четко установленных правил, существуют также допустимые, но необязательные требования, которые арендодатель (фермитер) может предъявить. Например, с увеличением числа украинцев в Германии многие фермитеры ужесточили требования к арендаторам в отношении их платежеспособности и «чистоты» кредитной истории.
Что такое Mietvertrag в Германии?
Договоры связаны с правами и обязанностями сторон и представляют собой взаимное соглашение, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору право пользования арендованным имуществом. В свою очередь, арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и дополнительные расходы, а по окончании срока договора вернуть арендуемую недвижимость в надлежащем состоянии.
Немецкое законодательство допускает устную форму договора аренды. Однако ее использование не рекомендуется, так как это может усложнить разрешение спорных вопросов в случае их возникновения. Далее устная форма Mietvertrag в статье не рассматривается.
Виды договоров аренды жилья в Германии
Это крайне важный аспект, поскольку от него зависит не только сроки аренды, но и условия расторжения, и другие аспекты. Основные типы Mietvertrag:
| Виды договоров | Описание |
|---|---|
| Unbefristet (Бессрочный) | Арендодатель и арендатор заключают договор без даты окончания. Он действует, пока одна из сторон не решит его расторгнуть. Расторжение происходит по согласованным срокам уведомления. Если договор расторгает арендодатель, он должен указать законную причину, например, использование жилья для собственных нужд. |
| Befristet (Срочный) | Такой договор заключается на определенный срок и автоматически прекращается по его истечении. Также возможно досрочное расторжение, например, если арендодатель планирует провести ремонт, переоборудование или продажу недвижимости после окончания срока аренды.
Если срочный договор продлевается несколько раз, это называется “цепь договоров” (Kettenmietvertrag). Многократное продление такого договора допускается в исключительных случаях. |
| Dauermietvertrag (Долгосрочный) | Долгосрочный договор аренды отличается от бессрочного тем, что предоставляет арендатору максимальную защиту от расторжения. Арендодатель не имеет права расторгнуть такой договор на общих основаниях. Этот тип аренды чаще всего используется некоммерческими жилищными кооперативами. |
| Untermietvertrag (Субаренда) | Договор субаренды заключается между арендатором и субарендатором, а не между арендодателем и арендатором. На субаренду распространяются те же правовые нормы, что и на основной договор аренды.
Однако не все фермитеры разрешают субаренду. В некоторых договорах аренды такая возможность изначально исключена. |
| Wohnrecht auf Lebenszeit (Пожизненное проживание) | Право на пожизненное проживание позволяет человеку жить в недвижимости всю жизнь. При этом помещение нельзя сдавать в аренду или продавать. |
Очевидно, что наиболее распространенные типы договоров — бессрочный и срочный. Однако важно знать и о других, чтобы случайно не подписать договор, который не подходит для вашей ситуации.
Кроме того, существуют договоры аренды типа Staffelmietvertrag (поэтапная аренда) и Indexmietvertrag (индексируемая аренда). Разница в том, что первый предусматривает заранее оговоренное изменение стоимости (чаще всего ее повышение) на определенные суммы, а второй — корректировку цены в зависимости от индекса аренды, рассчитываемого Федеральным статистическим управлением Германии.
Какие документы нужны для подписания договора аренды?
Для заключения договора аренды в первую очередь необходимы документы, идентифицирующие стороны. Однако на практике могут требоваться значительно больше различных данных, особенно понимая, что у арендодателя есть право запрашивать сведения о платежеспособности потенциального арендатора.
Основной пакет может включать следующие документы:
- Удостоверение личности или паспорт арендатора — гарантирует, что информация в договоре аренды верна и что человек действительно существует.
- Справка о заработной плате или подтверждение дохода — одни из самых важных документов для заключения договора аренды. Обычно нужны данные за последние 3 месяца, чтобы подтвердить, что арендатор сможет платить вовремя. Рекомендуется, чтобы аренда не превышала 30% чистого дохода.
- Трудовой договор или справка о приеме на работу. Для студентов вместо этого требуется справка о зачислении в вуз. Эти документы подтверждают статус арендатора.
- Справка Schufa — показывает кредитоспособность арендатора. Она содержит данные о кредитном рейтинге, кредитных обязательствах и возможных негативных записях, таких как задолженности или банкротства. Документ выдается Ассоциацией общей кредитной защиты (Schufa) и стоит €29,95. Запросить справку можно по этой ссылке.
- Справка об отсутствии долга по аренде. Обычно выдается нынешним или последним арендодателем и подтверждает, что все арендные платежи были произведены вовремя и в полном объеме.
- Анкета арендатора.
По завершающему пункту скажем немного подробнее.
Анкета арендатора (Selbstauskunft или Mieterselbstauskunft)
Анкета Selbstauskunft или Mieterselbstauskunft (самопрезентация) содержит данные о личной и профессиональной ситуации арендатора, наличии домашних животных или планах на ремонт.
Ее цель — защитить интересы арендодателя, не нарушая прав арендатора. Разрешены частные вопросы, но в разумных пределах, особенно те, что касаются финансового положения арендатора.
Анкета арендатора обычно содержит следующие пункты:
- полное имя;
- количество жильцов;
- чистый доход;
- профессию;
- место работы и должность;
- наличие производств по делу о банкротстве;
- уведомления о выселении;
- наличие домашних животных.
При этом, многие личные вопросы запрещены. Например, арендодатель не имеет права спрашивать о:
- религии;
- планировании семьи;
- политических взглядах;
- сексуальной ориентации;
- этническом происхождении;
- предыдущих судимостях.
📃 Скачать образец Selbstauskunft
SelbstauskunftКак выглядит договор аренды в Германии?
Форма договора аренды законодательно не установлена. Помимо обязательных юридических положений (таких как указание сторон и объекта аренды), Митфертраг может содержать любую информацию, которую стороны считают важной для сделки. Основные параметры:
| Parteien des Mietvertrages (Стороны договора) | Идентификация сторон договора включает ФИО и другие данные, такие как номера и серии паспортов или других документов. Терминология: Vermieter (арендодатель) и Mieter (арендатор). |
| Gegenstand des Mietvertrages (Объект договора) | В договоре должна быть подробно описана квартира, включая точный адрес, этаж, расположение, количество комнат, дополнительные помещения и наличие, например, гаража. |
| Angaben zur Wohnungsgröße (Информация о площади квартиры) | Особое внимание уделите площади квартиры. По данным Ассоциации жильцов Германии, в ⅔ договоров аренды площадь указана неверно. Допустимы отклонения до 10%, но если площадь окажется меньше на 15% и более, вы можете требовать снижения арендной платы на тот же процент. |
| Kontaktdaten des Vermieters (Контакты арендодателя) | Никогда не заключайте договор без адреса, по которому арендатор сможет обратиться, если у него возникнут вопросы. |
| Nutzung der Wohnung (Использование квартиры) | Стороны могут договориться об использовании квартиры для коммерческих целей или субаренды. Если арендатор планирует такое использование, это нужно указать в договоре.
Важно учитывать изменения в квартире. Арендатор вправе оформлять жилье по своему вкусу, но не все строительные работы разрешены. Допустимы только изменения, которые можно легко вернуть в исходное состояние. |
| Haustiere in der Mietwohnung (Проживание с домашними животными) | Содержание собак или кошек должно быть одобрено. Мелкие животные, такие как декоративные рыбки, домашние птицы, хомяки и морские свинки, освобождаются от этого правила. |
| Dauer des Mietvertrags und Kündigung (Срок действия договора аренды и его расторжение) | В договоре должен быть четко указан его тип. Для срочного контракта необходимо прописать срок действия.
Также важно указать условия расторжения, включая возможность досрочного прекращения, причины и срок уведомления, за который сторона-инициатор обязана предупредить другую. |
| Miethöhe und Mieterhöhung (Размер арендной платы и ее изменение) | Перед подписанием договора важно проверить, соответствует ли арендная плата местным рыночным ценам, а также условия и сроки возможного повышения.
Согласованная плата может увеличиваться максимум на 20% за 12 месяцев. Превышение местного уровня аренды недопустимо, за исключением договоров поэтапной аренды, где повышение заранее прописано в договоре. |
| Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung (Дополнительные расходы и их расчет) | При подписании договора аренды важно уточнить, какие дополнительные расходы будут оплачивать арендаторы. Следите, чтобы авансовые платежи не были слишком низкими, иначе могут возникнуть значительные доплаты.
Договор должен подробно описывать дополнительные и эксплуатационные расходы (Небенкостен). Также стоит согласовать, кто заключает договоры на услуги (например, коммунальные или интернет): арендодатель или арендатор. |
| Kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen (Мелкий и косметический ремонт) | Обычно ответственность за ремонт лежит на арендодателе. Однако договор аренды может предусматривать, что арендатор сам оплачивает мелкий ремонт. Это касается часто используемых элементов квартиры, таких как капающие краны или дверные ручки.
В разных регионах ответственность арендатора может быть ограничена суммой, обычно 150-200 EUR в год. |
| Kaution (Залог) | Кауцион в Германии не обязателен, но чаще всего используется на практике. Это важный и довольно затратный пункт расходов, которому посвящен отдельный материал. |
Все страницы договора должны быть пронумерованы и скреплены. Подписи сторон должны быть поставлены вручную.
mietvertrag-obrazecЧто нельзя включать в Митфертраг?
Некоторые запреты должны быть прописаны в договоре аренды, чтобы стороны могли оспорить их в случае необходимости. Однако есть и нормы, которые запрещены законом, в частности:
- Слишком большой кауцион. Залог не может превышать 3 месячных чистых арендных плат.
- Примерная площадь. Площадь квартиры должна быть указана точно, без допусков или округлений, так как от неё зависит стоимость аренды.
- Запрет на досрочное расторжение.
- Включение в эксплуатационные расходы банковских комиссий, страхования потери арендной платы или затрат на ремонт. Эти расходы должен нести арендодатель.
- Запрет любых животных. Можно запретить собак или кошек, но запрет на мелких животных (птиц, рыб, хомяков и т.п.) незаконен.
- Неограниченный доступ владельца в квартиру. Арендодатель может посещать жилье только при длительном отсутствии арендатора, и это условие должно быть прописано в договоре.
- Запрет на курение в квартире. Такое условие считается незаконным, так как в личных помещениях курение разрешено. Запрет распространяется только на места общего пользования (подъезды, лестницы и т.д.).
Краткий обзор процесса аренды жилья в Германии
В целом процедуру подписания договора аренды можно свести к следующим шагам (будем считать, что сам объект недвижимости уже найден, а его условия удовлетворяют арендатора):
- Проверка условий Mietvertrag. Текст договора нужно запросить заранее, чтобы была возможность детально изучить его, а при отсутствии необходимых языковых знаний и/или опыта, проконсультироваться.
- Подписание договора. Лучше подписывать Mietvertrag в самой квартире, совмещая этот этап с передачей жилья.
- Передача квартиры и составление Übergabeprotokoll. Этот шаг крайне важен, так как пропущенные детали могут привести к лишним расходам.
- Внимательно осмотрите помещение.
- Сделайте фото или видео повреждений и укажите их в Übergabeprotokoll.
- Протокол подписывается обеими сторонами и становится частью договора.
Как составить протокол передачи квартиры арендатору?
Ни один немецкий закон не требует от сторон составления Übergabeprotokoll. Однако сделать это стоит, поскольку этот документ может иметь юридическую силу, включая использование в суде, если возникнут споры.
Поскольку протокол передачи не является юридическим требованием, его содержание также не регламентируется. Желательно включить:
- Адрес, тип недвижимости.
- Данные сторон.
- Показания счетчиков электроэнергии, газа и воды.
- Мебель, которая будет принята (ее перечень и состояние).
- Количество и тип сданных ключей (от входной двери, квартиры, почтового ящика).
- Дефекты конструкции и оборудования и сроки их устранения, или отметка об их отсутствии.
- Дату передачи.
📃 Скачать образец Übergabeprotokoll
ubergabeprotokollЧто делать после подписания Mietvertrag?
Подписав договор, вселившись в арендуемое жилье, не стоит забывать о регистрации по месту жительства. Это требование закона, без выполнения которого невозможны нормальные коммуникации с органами власти Германии, в том числе по поводу оформления пособий, льгот и т.д.
Если арендует жилье иностранец, уже получающий какое-либо пособие, в его обязанности входит также уведомление Ausländerbehörde о новом адресе проживания.
Крайне важным является необходимость заключения договоров с поставщиками различных услуг, если они не заключены с арендодателем или подразумеваются, как соглашения с арендатором. Однако все нюансы таких договоров должны быть заранее согласованы с владельцем.
Частые вопросы
Подытожим. Подписать договор аренды в Германии несложно, но подготовка требует особого внимания. Каждая упущенная деталь может обернуться ненужными затратами времени и денег. Если у иностранца недостаточно опыта, рекомендуется показать текст договора специалистам.