Подписав договор аренды жилья в Германии, арендатор и арендодатель вступили в особый вид юридических отношений, подразумевающий выполнение не только условий, обозначенных в самом Mietvertrag, но и норм немецкого законодательства, в частности предполагающих особую процедуру прекращения таких отношений — расторжения договора аренды.
Как правильно расторгнуть Митфертраг? Как написать кундигунг на квартиру? В какие сроки необходимо уведомить арендатора или арендодателя о прекращении отношений? Ответы на эти и другие вопросы читайте далее.
Что такое Кундигунг на квартиру?
В зависимости от стороны, инициирующей расторжение договора (арендодатель или арендатор), процедура отличается, причем в некоторых аспектах очень значительно.
Сроки уведомления о расторжении договора
Расторжение договора аренды — это строго регламентированная процедура, нарушение которой может привести к недействительности (ничтожности с юридической точки зрения) процедуры, то есть договор не будет считаться расторгнутым.
Об учете Kündigungsfrist
Прежде чем перейти к конкретным периодам уведомления (Kündigungsfrist), нужно понять, как эти сроки учитываются. По немецким законам, уведомление, поданное до 3 рабочего дня конкретного месяца, включит этот месяц в общий период. Если подать документы после 3 рабочего дня, текущий месяц учитываться не будет.
Договор с отказом от расторжения
Еще один исключительный момент, на который нужно обратить внимание — это договор с отказом от расторжения (Kündigungsverzicht). Такое соглашение изначально может подразумевать невозможность его прекращения в течение установленного периода (максимум — 4 года).
Этот тип договоров крайне редко подписывается с иностранцами, но все же нужно знать о его существовании. Если речь идет о Kündigungsverzicht, то расторжение на обычных условиях будет невозможно.
Договор аренды на определенный срок
Если между сторонами заключен договор аренды, ограниченный определенным периодом времени, закон не предусматривает его досрочного расторжения (кроме исключительных ситуаций). Арендатор не может расторгнуть этот вид договора. Так же как и арендодатель, он должен соблюдать и выполнять взятые на себя обязанности. Расторжение контракта станет возможным только в согласованное время.
Далее речь пойдет о сроках расторжения бессрочного договора аренды. Отдельно рассмотрим случаи исключений.
Сроки Кундигунга для арендатора
Кроме вышеуказанных ситуаций, арендатор имеет право расторгнуть договор аренды в любое время с установленным законом сроком уведомления в 3 месяца (о правилах расчета этого срока говорилось выше).
При этом арендатор не обязан указывать причину расторжения. Достаточно его намерений и соблюдения сроков.
Сроки уведомления по инициативе арендодателя
Ситуация с уведомлением от фермитера в корне отличается от расторжения по инициативе арендатора. Сроки в данном случае зависят от периода действия договора:
| Предшествующий срок действия договора | Срок уведомления |
|---|---|
| Менее 5 лет | 3 мес |
| 5 — 8 лет | 6 мес |
| Более 8 лет | 9 мес |
При этом, — что очень важно — фермитер обязан обосновать расторжение договора, и эти причины строго установлены законодательно. Рассмотрим их отдельно.
Использование квартиры для собственных нужд
Бывают ситуации, когда владелец жилья теряет другие возможности для проживания, кроме как переселения в свою недвижимость. Такие жизненные обстоятельства могут стать основанием для Kündigung des Mietvertrags.
Однако, этот факт должен быть подтвержден в контролирующем органе или суде — без чего прошения не будет принято к рассмотрению. Например, наличие у владельца другого жилья, в том числе и арендованного, не дает ему права на кундигунг по этим основаниям.
В расчет, к примеру, могут быть приняты следующие основания:
- состояние здоровья арендодателя;
- удобное расположение жилья к работе;
- необходимость большой жилплощади из-за увеличения семьи;
- потребность в жилье для взрослых детей.
Это лишь несколько примеров. Фактически обстоятельств может быть значительно больше, а каждое дело рассматривается индивидуально.
По причинам экономической целесообразности
Если арендодатель докажет, что текущие условия аренды не приносят ему дохода, это может стать основанием для расторжения договора. Однако этот факт должен быть подтвержден судом.
При этом арендатор может согласиться на изменение условий контракта, и продолжить аренду по новым правилам. Либо отказаться от них, и прекратить договор через установленный срок уведомления.
Нарушение условий договора аренды
Речь идет о нарушениях со стороны арендатора. К таким нарушениям, в частности, относятся:
- задержка оплаты аренды на более чем 3 месяца, в том числе непунктуальность платежей;
- систематические нарушения правил поведения в доме/квартире.
Что будет, если расторгнуть договор аренды раньше срока?
Если положения о сроках уведомления будут нарушены, факт кундигунга будет признан незаконным. Соответственно, договор не будет считаться расторгнутым, и аренда будет продолжаться далее, несмотря на предпринятые стороной действия.
Можно ли расторгнуть договор без срока уведомления?
Такое возможно только при двух условиях:
- Если дальнейшее проживание угрожает сохранности имущества. Однако и в этом варианте должны быть соблюдены формальности, подразумевающие доказательство этого факта и соответствующие необходимому судебному решению.
- Соглашение сторон. Необходимо подписание отдельного соглашения, устанавливающего условия Kündigung.
Когда можно расторгнуть договор аренды без предупреждения?
Такие случаи установлены отдельно для арендаторов и арендодателей:
- Арендаторы могут расторгнуть договор аренды в чрезвычайном порядке или без предварительного уведомления, если дальнейшее использование квартиры опасно для здоровья. Например, из-за плесени либо невозможности использования квартиры в соответствии с договором.
- Арендодателям разрешается кундигунг без предварительного уведомления только в том случае, если арендатор допустил серьезное нарушение договора. Такое возможно, к примеру, в случае самовольной сдачи съемной квартиры в субаренду, серьезного нарушения спокойствия в доме или уголовных преступлений против арендодателя.
Когда арендатор может оспорить?
Как уже говорилось, расторжение не будет иметь юридической силы, если сделано с нарушениями. Однако есть случаи, установленные законом, когда арендатор может оспорить кундигунг по инициативе арендодателя, даже если последний имеет на него право.
К случаям такого бремени, в частности, относятся:
- поздние сроки беременности;
- старость;
- отсутствие сопоставимой альтернативы жилью;
- серьезное заболевание;
- высокий риск самоубийства;
- инвалидность.
Возражение против расторжения договора аренды, включая обосновывающие это причины, должно быть отправлено арендодателю в письменной форме за 2 месяца до окончания договора аренды. Однако, невозможно возразить против законного внеочередного расторжения договора аренды, например, из-за просрочки платежа или нарушения закона.
Виды уведомлений о расторжении договора
Исходя из сказанного ранее, различаются и типы уведомлений. Это важно, так как в документах должна быть ссылка на соответствующую статью Bürgerliches Gesetzbuch (Гражданского кодекса Германии, далее — BGB).
Ordentliche Kündigung
Обычное расторжение. Это стандартная (неисключительная) форма расторжения договора, подразумевающая вышеуказанные сроки уведомления.
Основанием является §573 BGB, что и должно найти отражение в письменном уведомлении.
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Внеочередное расторжение с уведомлением. Здесь речь идет про кундигунг в особых условиях, дающих на это право. При этом расторжение договора все равно происходит с предварительным уведомлением, и, соответственно, соблюдением его срока.
На практике, это чаще всего уведомление от арендодателя. Основанием является §573d BGB.
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Чрезвычайное расторжение без уведомления. Это сообщение о прекращении действия договора из-за серьезных нарушений, дающих право на прекращение действия контракта без уведомления.
Основанием указывается §543 BGB.
Требования к оформлению Kündigung
Для расторжения договора аренды уведомление должно соответствовать следующим формальным требованиям:
- Письменная форма. Уведомление по электронной почте (за исключением использования документа, подписанного электронной подписью в соответствии с действующими нормами законодательства), факсу, SMS или телефону недопустимо.
- Период уведомления. Установленный законом срок уведомления должен быть указан в уведомлении о прекращении действия.
- Причина прекращения аренды. Арендодатель, инициирующий Kündigung, должен указать причину прекращения аренды. Даже в случае расторжения без предварительного уведомления.
- Подпись. Сторона, планирующая расторгнуть договор аренды, должна подписать уведомление собственноручно. Если арендаторов/арендодателей несколько, подпись должен поставить каждый их них.
Напомним, что у арендатора, в обычных условиях, обязанности указывать причины расторжения договора не существует. Однако, если они все же будут внесены в текст, ошибкой это считаться не будет, и документ будет действующим (при выполнении прочих условий).
Доставка уведомления должна быть подтверждена. Речь может идти о личном вручении под подпись, отправке заказным письмом с уведомлением или подтверждение о получение электронного сообщения, с документом, подписанным электронной подписью.
Как правильно написать кундигунг на квартиру?
Уведомление составляется с учетом всего, сказанного ранее. При этом, каждый случай индивидуален, и должен отражать обстоятельства конкретного дела.
В целом документ должен содержать:
- дату и место составления;
- информацию, идентифицирующую стороны договора;
- причины расторжения (если они обязательны);
- срок уведомления;
- подпись стороны, инициирующей Kündigung des Mietvertrags.
Ориентироваться можно на 📃 этот образец заявления о расторжении договора аренды.
musterkuendigung-mietvertrag-durch-mieterДокумент должен быть адаптирован к реальным обстоятельствам.
Частые вопросы
Можно ли досрочно разорвать договор аренды квартиры в Германии?
Подытожим. Расторжение договора аренды жилья в Германии — особая процедура, регламентированная законодательством. У каждой из сторон — арендатора и арендодателя -– свои условия, права и обязанности, порой сильно отличающиеся друг от друга. Прежде чем приступать к оформлению Kündigung des Mietvertrags, необходимо изучить вопрос, чтобы не тратить время и средства на исправление ошибок.