Окончание аренды жилья в Германии должно завершаться передачей недвижимости от арендатора арендодателю (фермитеру). К сожалению, жизненные ситуации бывают разными: иногда арендатор не может или не хочет освобождать жилплощадь, затягивая время, уговаривая, убеждая фермитера или попросту игнорируя его требования.
В таком случае может быть применена процедура выселения. Однако, несмотря на наличие прав арендатора на жилье, немецкие законы не позволяют просто выставить жильца за дверь. Более того, несоблюдение правил может интерпретироваться как уголовное преступление, совершенное владельцем недвижимости.
Что такое Räumung?
Разновидностью выселения является принудительное выселение (нем. Zwangsräumung), когда арендатор покидает недвижимость не по доброй воле, а с помощью судебных приставов.
Процедура выселения может применяться к любому типу арендуемой недвижимости. Однако в данном материале рассматривается только съемное жилье, поэтому вопросы, связанные с коммерческой недвижимостью и ее особыми условиями выселения (Räumung), затронуты не будут.
Немецкие законы, регулирующие выселение из съемной квартиры
Процедура выселения в Германии достаточно сложна. По большому счету, есть один основополагающий в данном случае параграф §546 Bürgerliches Gesetzbuch (Гражданского кодекса):
- Арендатор обязан вернуть арендованное имущество после окончания договора аренды.
- Если наниматель передал арендованное имущество в пользование третьему лицу, арендодатель может истребовать имущество и у третьего лица после прекращения договора аренды.
Не так много информации. Но есть два основополагающих момента:
- Имущество должно быть возвращено.
- Договор аренды (Митфертраг) должен быть расторгнут.
Расторжение договора аренды — отдельная, непростая процедура, которая рассмотрена в другом материале. Здесь подразумевается, что все формальности выполнены, и Mietvertrag расторгнут.
Кроме условий §546 BGB, другие параметры выселения определены на основании правовой практики, судебных решений и прецедентов.
Когда и на каком основании арендодатель может выселить из своей квартиры?
Для принудительного выселения необходимо соблюдение определенных условий. В любом случае договор аренды должен быть расторгнут заранее.
Основные шаги представлены далее. Однако вопрос может быть решен на любом из этапов. Соответственно, каждый следующий шаг выполняется только в случае, если предыдущий не дал результата.
Шаг 1. Уведомление об освобождении помещения
Арендодатель должен уведомить арендатора о необходимости покинуть квартиру. Устного предупреждения недостаточно. Должен быть письменный документ, врученный съемщику под подпись (например заказным письмом с уведомлением).
Иногда правила выселения могут быть детально прописаны в самом договоре. В таком случае отдельного уведомления может не потребоваться.
Компенсация за использование квартиры после аренды
Отдельно следует отметить компенсацию за проживание после окончания договора аренды. Арендодатель имеет право на такую компенсацию, если возврат квартиры затягивается.
Фермитер может потребовать такую компенсацию только в случае, если задержка возврата происходит против его воли. Если арендодатель сам устанавливает арендатору срок, выходящий за рамки окончания периода аренды, например для проведения ремонта, арендатор не обязан выплачивать компенсацию.
Однако, в этом случае может быть предъявлено требование о возмещении ущерба. Так происходит, к примеру, если новый жилец не может заселиться в квартиру из-за задержки возврата предыдущим арендатором.
Шаг 2. Судебный процесс и право на выселение
Если арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора о расторжении договора (в том числе прислал требование о возврате недвижимости), но арендатор не покидает квартиру в течение указанного периода, инициируется процедура принудительного выселения (Räumungsprozess).
Арендодатель обращается в суд, чтобы получить так называемое право на выселение (Räumungstitel), если суд сочтет прекращение договора между сторонами оправданным.
Внесудебное выселение недопустимо. Этот шаг является обязательным для всего процесса Räumung/Zwangsräumung.
Шаг 3. Обращение к судебным приставам
Как только арендодатель в судебном порядке получает право на выселение, он может поручить судебному приставу освободить квартиру. Арендодатель не имеет права осуществлять выселение без привлечения судебного пристава. Для Räumung необходимо инициировать исполнительное производство, в рамках которого оформляется Ausführung des Räumungstitels (исполнительный документ о выселении). Арендодатель обязан получить копию такого документа с официальной печатью.
Если у фермитера на руках имеются все необходимые документы, арендатору предоставляется дополнительный срок для добровольного выезда. Как правило, этот срок составляет от 3 недель до 3 месяцев. Однако он может быть увеличен, если стороны договорятся об этом или арендодатель самостоятельно решит продлить его.
Если и этот срок не будет соблюден, выселение будет осуществлено судебным приставом.
Шаг 4. Выселение судебным приставом
Принудительное выселение осуществляется исключительно приставом, на основании §885 Zivilprozessordnung (ZPO, Гражданско-процессуальный кодекс). Пристав может, в том числе, нанять транспортную компанию, чтобы забрать вещи из квартиры в день выселения. Затем все вывезенное имущество хранится, а при необходимости уничтожается или перерабатывается.
Конечным этапом является замена замков и передача ключей владельцу недвижимости.
Может ли арендодатель изъять имущество арендатора за долги?
Хотя домовладельцу не разрешается продавать собственность своих бывших арендаторов, ему разрешается использовать право залога в отношении арендатора в рамках выселения. Перечень возможных предметов для изъятия можно найти в ZPO.
Арендодатель может удержать у арендатора следующие предметы в рамках использования его залога:
- Предметы для личного пользования (одежда и т.п.).
- Домашние животные, которые содержатся в целях получения прибыли.
- Предметы, необходимые арендатору для его профессиональной деятельности (компьютер, ноутбук, инструменты).
- Личные документы.
- Книги и учебники.
При этом все, что необходимо арендатору для обеспечения достойной жизни, не может быть изъято. Например, одежда, такая как песцовая шуба, может быть конфискована, тогда как предметы первой необходимости, например нижнее белье, изъятию не подлежат.
Также не подлежат аресту следующие вещи:
- все, что необходимо арендатору для скромного образа жизни;
- вещи для занятий профессией, если без них арендатор лишится средств к существованию;
- предметы для обучения или дальнейшего образования;
- вещи для здоровья;
- предметы для отправления религиозных обрядов, если их стоимость не превышает 500 евро;
- недвижимость и земля;
- небольшие суммы наличных денег;
- документы, которые арендатор обязан хранить;
- частные фотоальбомы и записи;
- вещи, которых нет в арендуемом помещении;
- вещи, принадлежащие супругу, если оба супруга не указаны как арендаторы в договоре аренды;
- имущество субарендаторов;
- арендованные или одолженные вещи;
- официальные документы, обручальные кольца, медали и почетные знаки;
- животные, которые не содержатся в коммерческих целях;
- корма для животных.
Все изъятое должно быть задокументировано, а сам факт изъятия обоснован.
Кто несет расходы по выселению?
Прежде всего, расходы по выселению должен нести арендодатель. Он должен заплатить судебному приставу. Счет за понесенные расходы может быть позже выставлен бывшему арендатору, но оплатить текущие затраты должен человек, инициировавший исполнительное производство.
Пример расходов по выселению для арендодателя:
- Расходы на услуги судебного пристава.
- Расходы на адвоката.
- Затраты на транспортную и/или клиринговую компанию.
Ориентировочная сумма, рассчитанная до начала процесса выселения, выплачивается судебному приставу в качестве аванса на покрытие расходов. Если после выселения выяснится, что его стоимость превышает выплаченный аванс, арендодатель обязан доплатить.
Кроме этого, если арендатор сам не забрал свои вещи, что случается нередко, они передаются на хранение. Арендодатель несет ежемесячные расходы на такое хранение в размере нескольких сотен евро.
Могут быть расходы и у арендатора в случае выселения:
- ему придется платить арендную плату до тех пор, пока квартира не будет освобождена (юридически это будет уже компенсация);
- собственные судебные издержки и аналогичные расходы;
- расходы на адвоката, в том числе арендодатель может потребовать компенсировать его затраты на юриста;
- затраты на экспертизу (если она необходима).
Сюда добавляются суммы, возникающие от использования арендодателем услуг судебных приставов, например, слесаря, мувинговой компании, складских расходов и т.д.
Особые формы принудительного выселения
Есть несколько особых форм, названных в честь крупных городов Германии. Однако такие наименования не означают, что применяются только в указанных населенных пунктах.
Некоторые из перечисленных альтернативных форм выселения могут снизить затраты, сэкономить нервы и усилия.
Берлинское выселение
На практике нередко применяется Berliner Räumung (берлинское выселение), подразумевающее, что квартира изначально не освобождается или освобождается не полностью. Это, разумеется, снижает затраты на хранение вещей.
Правовой основой для этой формы выселения является параграф §885а ZPO, согласно которому арендодатель может добиваться только части процедуры выселения, осуществленного судебным приставом, а именно освобождения арендованного имущества. Арендатор будет проинформирован об этом и о дате прибытия судебного пристава к двери.
Арендодатель теперь может воспользоваться правом. При этом ненужные вещи (например, мусор) будут вывезены, а предметы, которые нельзя конфисковать, арендатор сможет забрать в течение одного месяца. По истечении установленного срока арендодатель может продать вещи арендатора.
Гамбургское выселение
Hamburger Räumung состоит из двух этапов:
- Сначала меняются замки на арендуемом помещении.
- Затем судебный пристав отправляет постановление о выселении.
У арендатора есть 2 недели на то, чтобы освободить квартиру, пока транспортная компания не предоставит свои услуги. Если арендатор не освободит квартиру, его имущество будет передано на хранение.
Франкфуртское выселение
Frankfurter Räumung считается довольно спорной процедурой. Здесь арендодатель сам освобождает квартиру от вещей арендатора. Правила и требования для этого он получает от судебного пристава.
Вещи арендатора хранятся в помещении, доступном для судебного пристава. Если в это время имуществу арендатора будет причинен ущерб, ответственность несет арендодатель. Поэтому арендодатель должен зафиксировать состояние имущества, сделав подробные фотографии.
Сколько времени занимает выселение из съемной квартиры?
В обобщенном виде можно сказать, что выселение длится от 4 до 6 месяцев. Однако в сложных случаях процесс может затянуться до 2 лет и более.
Примерная последовательность этапов, между которыми могут пройти недели или месяцы:
- Прекращение аренды с указанием срока освобождения жилья.
- Судебный иск о выселении.
- Судебный процесс, в рамках которого суд должен изучить факты, а арендатор может оспаривать решение.
- Исполнительное производство с предоставлением нового срока добровольного освобождения квартиры.
- Выселение судебным приставом, включая освобождение квартиры от вещей арендатора и их транспортировку на хранение.
В случае затруднений на любом из этапов сроки могут быть значительно увеличены.
Когда нельзя выгнать квартирантов?
Прежде всего, ограничения не распространяются на договор, изначально заключенный на определенный срок, после окончания его действия. Предполагается, что арендатор заранее знал дату, к которой должен освободить жилье, и обязан был подготовиться.
В остальных случаях вопрос о выселении и продолжительности процедуры зависит от решения суда, который обязан учесть интересы и арендатора, и арендодателя. Для квартиранта период выселения — это время, призванное защитить его от бездомности (когда он должен найти новое жилье).
Срок выселения может быть продлен при определенных обстоятельствах, но согласно правовым нормам он не может составлять в общей сложности более 1 года (пункт 5, §721 ZPO).
Соответственно, указанные угрозы и их реалистичность должны определяться судом. Одной лишь декларации арендатора об их наличии недостаточно.
Могут ли выселить семью с детьми?
Семьи с детьми также могут быть выселены. Если своевременно было вручено уведомление о расторжении договора, было уведомление о выселении и были установлены сроки, процесс для семей выглядит в целом так же как и в других случаях.
Конечно, суд может принять решение, например, об увеличении сроков освобождения, но не обязан так поступать.
Альтернативы и решения для арендатора
Что делать арендатору, если его выселяют? Может ли он противостоять такому решению? Это зависит от конечных целей — остаться жить в данной квартире, увеличить срок выезда или найти доступное жилье. Исходя из этого и рассмотрим варианты.
Договоренность с арендодателем о продлении сроков
Основной способ остаться законно проживать в данной квартире на длительный срок — это договориться.
Как правило, это подразумевает погашение долгов перед владельцем, компенсация каких-либо расходов (если таковые возникли), выполнение других требований. Возможно потребуется подписание нового договора аренды, в том числе и на других условиях.
Возражение против выселения
Если в отношении арендатора все же возбуждено дело о выселении, ему следует немедленно подать возражение (обжалование решения о расторжении). В таком случае уже суд будет решать, является ли расторжение договора законным или нет.
Увеличение срока выселения
Арендатор имеет право подать заявление о сроке выселения до последнего устного слушания в суде. В таком случае судья примет во внимание индивидуальные обстоятельства заявителя (например, размер семьи, ситуация с детскими школами, здоровье жильцов и пр.), рассмотрит ситуацию на рынке жилья, а затем установит разумный срок для выселения. Однако максимальный срок все тот же — 1 год.
Государственная помощь при выселении
Непосредственной помощи Германия при выселении не оказывает. Существуют различные пособия, помогающие оплачивать жилье, но напрямую с процедурой выселения они не связаны и должны инициироваться съемщиком жилья отдельно.
Кроме этого, Социаламт в некоторых случаях (например, в случае смерти арендатора или переезде его в дом престарелых) может оказать помощь (в том числе и финансовую) для подготовки помещения к возврату арендодателю. Однако эти услуги имеют свои условия и могут значительно отличаться в зависимости от земли. Для уточнения необходимо обращаться в Sozialamt по месту нахождения объекта недвижимости.
Обращение к общественным организациям за помощью
Помощь общественных организаций в Германии хорошо развита. Кроме массы НКО, оказывающих консультации арендаторам, есть и крупная общегерманская организация Deutscher Mieterbund (Немецкий союз квартиросъемщиков).
Deutscher Mieterbund — это союз различных некоммерческих организаций Германии, объединяющий более 300 местных ассоциаций. Имеет более 500 пунктов по всей стране, в которых арендаторы могут получить не только консультацию, но и эффективную помощь в трудном положении. Найти ближайшее отделение можно на официальном сайте союза.
Частые вопросы
Подытожим. Процедура выселения из съемной квартиры в Германии непроста и во многом защищает права арендатора. Однако, принятое судом решение обязано быть исполнено. В крайнем случае приставы имеют право на принудительное выселение арендатора с освобождением квартиры от его вещей.