Кундігунг на квартиру, або Як розірвати договір оренди в Німеччині?

Підписавши договір оренди житла в Німеччині, орендар і орендодавець вступили в особливий вид юридичних відносин, що передбачає виконання не тільки умов, зазначених у самому Mietvertrag, а й норм німецького законодавства, зокрема, які передбачають особливу процедуру припинення таких відносин – розірвання договору оренди.

Як правильно розірвати Мітфертраг? Як написати антраг? У які терміни необхідно повідомити орендаря чи орендодавця про припинення відносин? Відповіді на ці та інші питання читайте далі.

Що таке Kündigung des Mietvertrags?

Залежно від сторони, яка ініціює розірвання договору (орендодавець чи орендар), процедура відрізняється, причому у деяких аспектах дуже вагомо.

Терміни повідомлення про розірвання договору

Розірвання договору оренди – це суворо регламентована процедура, порушення якої може призвести до недійсності (нікчемності з юридичної точки зору) процедури, тобто договір не вважатиметься розірваним.

Розрахунок Kündigungsfrist

Перш ніж перейти до конкретних періодів повідомлення (Kündigungsfrist), потрібно зрозуміти, як ці терміни враховуються. За німецькими законами, повідомлення, подане до 3 робочого дня конкретного місяця, включить цей місяць у загальний період. Якщо подати документи після 3 робочого дня, поточний місяць не враховуватиметься.

Договір з відмовою від розірвання

Ще один винятковий момент, на який потрібно звернути увагу, – це договір з відмовою від розірвання (Kündigungsverzicht). Така угода насамперед передбачає неможливість її припинення протягом встановленого періоду (максимум – 4 роки).

Цей тип договорів рідко укладається з іноземцями, але все ж таки потрібно знати про його існування. Якщо йдеться про Kündigungsverzicht, то розірвання на звичайних умовах буде неможливим.

Договір оренди на визначений термін

Якщо між сторонами укладено договір оренди, обмежений певним періодом часу, закон не передбачає його дострокового розірвання (крім виняткових ситуацій). Орендар не може розірвати цей вид договору. Так само як і орендодавець, він повинен дотримуватись і виконувати взяті на себе обов’язки. Розірвання такого контракту стане можливим лише в узгоджений час.

Далі йтиметься про терміни розірвання безстрокового договору оренди. А винятки розглянемо окремо.

Терміни Кундігунгу для орендаря

Крім вищезгаданих ситуацій, орендар має право розірвати договір оренди у будь-який час із встановленим законом терміном повідомлення у 3 місяці (про правила розрахунку цього терміну говорилося вище).

При цьому, орендар не зобов’язаний вказувати причину розірвання.

Терміни повідомлення з ініціативи орендодавця

Ситуація з повідомленням від орендодавця докорінно відрізняється від розірвання з ініціативи орендаря. Терміни у цьому випадку залежать від періоду дії Мітфертрагу:

При цьому, що дуже важливо, фермітер зобов’язаний обґрунтувати розірвання договору, і це визначено законом. Розглянемо такі підстави детальніше.

Використання квартири для власних потреб

Бувають ситуації, коли власник житла втрачає інші можливості для проживання, окрім як переселення у свою нерухомість. Такі життєві обставини можуть стати основою для Kündigung des Mietvertrags.

Однак, цей факт має бути підтверджений в органі контролю чи суді – без чого клопотання не буде прийнято до розгляду. Наприклад, наявність у власника іншого житла, у тому числі й орендованого, не дає йому право на кундігунг на цій підстави.

Брати до уваги, наприклад, можна такі обставини:

• стан здоров’я орендодавця;
• зручне розташування житла до роботи;
• необхідність быльшої житлоплощі через збільшення сім’ї;
• потреба у житлі для дорослих дітей.

Це лише кілька прикладів. Фактично обставин може бути значно більше, а кожна справа розглядається індивідуально.

З причин економічної доцільності

Якщо фермітер доведе, що поточні умови оренди не приносять йому доходу, це може бути підставою для розірвання договору. Однак, цей факт має бути підтверджений судом.

При цьому, орендар може погодитися на зміну умов контракту та продовжити оренду за новими правилами. Або відмовитися від них і припинити договір через встановлений термін повідомлення.

Порушення умов договору оренди

Йдеться про порушення з боку орендаря. До таких порушень, зокрема, належать:

• затримка оплати оренди більш ніж на 3 місяці, у тому числі непунктуальність платежів;
• систематичні порушення правил поведінки у будинку/квартирі.

Що буде, якщо розірвати договір оренди раніше терміну?

Якщо положення про строки повідомлення будуть порушені, факт кундігунгу буде визнано незаконним. Відповідно, договір не вважатиметься розірваним, а оренда продовжуватиметься далі, попри вжиті стороною дії.

Чи можна розірвати договір без терміну сповіщення?

Таке можливе лише за двох умов:

1. Якщо подальше проживання загрожує безпеці майна. Однак і в цьому варіанті мають бути дотримані формальності, які передбачають докази цього факту, відповідні необхідному судовому рішенню.
2. Угода сторін. Обов’язкове підписання додаткової угоди, яка встановить умови Kündigung.

Коли можна розірвати Мітфертраг без попередження?

Такі випадки встановлені окремо для орендарів та орендодавців:

• Орендарі можуть розірвати договір оренди в надзвичайному порядку або якщо подальше використання квартири є небезпечним для здоров’я. Наприклад, через плісняву або неможливість використання квартири відповідно до договору.
• Орендодавцям дозволяється кундігунг без попереднього повідомлення тільки, якщо орендар допустив серйозне порушення договору.

Коли орендар може заперечити розірвання договору?

Як уже говорилося, розірвання не матиме юридичної сили, якщо зроблено з порушеннями. Проте, є випадки, встановлені законом, коли орендар може оскаржити кундігунг з ініціативи орендодавця, навіть якщо останній має право.

До випадків такого тягаря, зокрема, відносяться:

• пізні терміни вагітності;
• старість;
• відсутність порівнянної альтернативи житлу;
• серйозне захворювання;
• високий ризик самогубства;
• інвалідність.

Заперечення проти розірвання договору оренди, включаючи причини, що обґрунтовують це, має бути відправлене орендодавцю в письмовій формі за 2 місяці до закінчення договору оренди. Однак, неможливо заперечити проти законного позачергового розірвання договору оренди, наприклад через прострочення платежу або порушення закону.

Види повідомлень про розірвання договору

Виходячи зі сказаного раніше, розрізняються і типи повідомлень. Це важливо, оскільки у документах має бути посилання на відповідну статтю Bürgerliches Gesetzbuch (Цивільного кодексу Німеччини, далі – BGB).

Ordentliche Kündigung

Звичайне розірвання. Це стандартна (невиключна) форма розірвання договору, що передбачає вищезазначені терміни повідомлення.

Підставою є §573 BGB, що й має бути вказаною у письмовому повідомленні.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Позачергове розірвання з повідомленням. Тут йдеться про кундігунг в особливих умовах, що дають на це право. При цьому, розірвання договору все одно відбувається з попереднім повідомленням і, відповідно, дотриманням його строку.

Насправді це найчастіше повідомлення від орендодавця. Підставою є §573d BGB.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Надзвичайне розірвання без попередження. Це повідомлення про припинення дії договору через серйозні порушення, що дають право на припинення дії контракту без попередження.

Підставою вказується §543 BGB.

Вимоги до оформлення Kündigung

Для розірвання договору оренди повідомлення має відповідати таким формальним вимогам:

1. Період повідомлення. Встановлений законом термін повідомлення має бути зазначений у повідомленні про припинення дії.
2. Письмова форма. Повідомлення електронною поштою (за винятком використання документа, підписаного електронним підписом, відповідно до чинних норм законодавства), факсу, SMS або телефону неприпустиме.
3. Причина. Орендодавець має вказати причину розірвання договору оренди. Навіть без попереднього повідомлення завжди має бути вказана причина.
4. Підпис. Сторона, яка планує розірвати договір оренди, має підписати повідомлення власноруч. Якщо орендарів/орендодавців кілька, підпис повинен поставити кожен із них.

Нагадаємо, що в орендаря, за звичайних умов, обов’язок вказувати причини розірвання договору не є обов’язковим. Однак, якщо вони все ж таки будуть внесені до тексту, помилкою це вважатися не буде, і документ буде чинним (при виконанні інших умов).

Факт отримання повідомлення повинен бути підтверджений. Йдеться про особисте вручення під підпис, надсилання рекомендованим листом з повідомленням або підтвердження про отримання електронного повідомлення з документом, підписаним електронним підписом.

Як правильно написати кундігунг на квартиру?

Повідомлення складається на німецькій з урахуванням всього, сказаного раніше. При цьому, кожен випадок індивідуальний, і повинен відображати обставини конкретної справи.

Загалом документ повинен містити:

• дату та місце складання;
• інформацію, що ідентифікує сторони договору;
• причини розірвання;
• термін повідомлення;
• підпис сторони.

Орієнтуватися можна на цей 📃 зразок заяви про розірвання договору оренди в Німеччині.

Документ має бути адаптований до реальних обставин.

Часті запитання

Підсумуємо. Розірвання договору оренди житла у Німеччині – особлива процедура, регламентована законодавством. У кожної зі сторін – орендаря та орендодавця – свої умови, права і обов’язки, що іноді сильно відрізняються. Перш ніж братися до оформлення Kündigung des Mietvertrags, необхідно вивчити питання, щоб не витрачати час та кошти на виправлення помилок.