Підписання договору оренди – обов’язковий етап оренди квартири в Німеччині. З одного боку, це такий самий документ, як і в будь-якій іншій країні. З іншого, крім чітко встановлених правил, існують також допустимі, але не обов’язкові вимоги, які орендодавець (фермітер) може пред’явити. Наприклад, зі збільшенням числа українців у Німеччині багато фермітерів посилили вимоги до орендарів щодо їхньої платоспроможності та «чистоти» кредитної історії.
Що таке Mietvertrag у Німеччині?
Договори пов’язані з правами та обов’язками сторін і є взаємною угодою, згідно з якою орендодавець зобов’язується надати орендарю право користування орендованим майном. У свою чергу, орендар зобов’язується своєчасно оплачувати орендну плату та додаткові витрати, а після закінчення терміну договору повернути нерухомість у належному стані.
Німецьке законодавство дозволяє усну форму договору оренди. Однак її використання не рекомендується, оскільки це може ускладнити вирішення спірних питань у разі виникнення. Надалі усна форма Mietvertrag у статті не розглядається.
Види договорів оренди житла у Німеччині
Це дуже важливий аспект, оскільки від нього залежить не лише терміни, а й умови розірвання договору оренди та інші аспекти. Основні типи Mietvertrag:
| Види договорів | Опис |
|---|---|
| Unbefristet (Безстроковий) | Орендодавець та орендар укладають договір без дати закінчення. Він діє поки одна зі сторін не вирішить його розірвати. Розірвання відбувається за погодженими термінами повідомлення. Якщо договір розриває орендодавець, він має вказати законну причину, наприклад використання житла для власних потреб. |
| Befristet (Терміновий) | Такий договір укладається на певний термін і автоматично припиняється після його закінчення. Також можливе дострокове розірвання, наприклад, якщо орендодавець планує провести ремонт, переобладнання чи продаж нерухомості після закінчення терміну оренди.
Якщо терміновий договір продовжується кілька разів, це називається “ланцюгом договорів” (Kettenmietvertrag). Багаторазове продовження такого договору допускається у виняткових випадках. |
| Dauermietvertrag (Довгостроковий) | Довгостроковий договір оренди відрізняється від безстрокового тим, що надає орендарю максимальний захист від розірвання. Орендодавець не має права розірвати такий договір на загальних підставах. Цей тип оренди найчастіше використовується некомерційними житловими кооперативами. |
| Untermietvertrag (Суборенда) | Договір суборенди укладається між орендарем та суборендарем, а не між орендодавцем та орендарем. На суборенду поширюються такі ж правові норми, як і на основний договір оренди.
Однак не всі фермітери дозволяють суборенду. У деяких договорах оренди така можливість від самого початку виключена. |
| Wohnrecht auf Lebenszeit (Довічне проживання) | Право на довічне проживання дозволяє людині жити у нерухомості все життя. Це приміщення не можна здавати чи продавати. |
Очевидно, що найпоширеніші типи договорів — безстроковий та терміновий. Однак важливо знати і про інші, щоб випадково не підписати договір, який не підходить для вашої ситуації.
Крім того, існують договори оренди типу Staffelmietvertrag (поетапна оренда) та Indexmietvertrag (індексована оренда). Різниця в тому, що перший передбачає заздалегідь обумовлену зміну вартості (найчастіше її підвищення) на певні суми, а другий – коригування ціни в залежності від індексу оренди, що розраховується Федеральним статистичним управлінням Німеччини.
Які документи необхідні для підписання договору оренди?
Для укладання договору оренди насамперед необхідні документи, що ідентифікують сторін. Однак на практиці потрібно значно більше різних даних, особливо розуміючи, що орендодавець має право запитувати відомості про платоспроможність потенційного орендаря.
Основний пакет може включати такі документи:
- Посвідчення особи або паспорт орендаря – гарантує, що інформація у договорі правильна і що людина справді існує.
- Довідка про заробітну плату або підтвердження доходу. Зазвичай потрібні дані протягом останніх 3 місяців, щоб підтвердити, що орендар зможе платити вчасно. Рекомендується, щоб оренда не перевищувала 30% чистого прибутку.
- Трудовий договір або довідка про прийом на роботу. Для студентів натомість потрібна довідка про зарахування до вузу. Ці документи підтверджують статус орендаря.
- Довідка Schufa – вказує на кредитоспроможність орендаря. Вона містить дані про кредитний рейтинг, зобов’язання та можливі негативні записи, такі як заборгованість або банкрутство. Документ видає Бюро кредитних історій (Schufa) та коштує €29,95. Запросити довідку можна по цим посиланням.
- Довідка про відсутність боргу з оренди. Зазвичай видається нинішнім або останнім орендодавцем та підтверджує, що всі орендні платежі були здійснені вчасно та в повному обсязі.
- Анкета орендаря. Про цей пункт поговоримо докладніше далі.
Анкета орендаря (Selbstauskunft або Mieterselbstauskunft)
Анкета Selbstauskunft або Mieterselbstauskunft (самопрезентація) містить дані про особисту та професійну ситуацію орендаря, наявність домашніх тварин або плани на ремонт.
Її мета – захистити інтереси орендодавця, не порушуючи прав орендаря. Дозволено приватні питання, але в розумних межах, особливо ті, що стосуються фінансового стану орендаря.
Анкета орендаря зазвичай містить такі пункти:
- повне ім’я;
- кількість мешканців;
- чистий прибуток;
- професію;
- місце роботи та посаду;
- наявність проваджень у справі про банкрутство;
- повідомлення про виселення;
- наявність домашніх тварин.
При цьому, багато особистих питань заборонені. Наприклад, орендодавець не має права запитувати про:
- релігію;
- планування сім’ї;
- політичні погляди;
- сексуальну орієнтацію;
- етнічне походження;
- попередні судимості.
📃 Завантажити зразок Selbstauskunft
SelbstauskunftЯк виглядає договір оренди у Німеччині?
Форму договору оренди законодавчо не встановлено. Крім обов’язкових юридичних положень (таких як зазначення сторін та об’єкта оренди), Мітфертраг може містити будь-яку інформацію, яку сторони вважають важливою для угоди. Основні параметри:
| Parteien des Mietvertrages (Сторони договору) | Ідентифікація сторін договору включає ПІБ та інші дані, такі як номери та серії паспортів або інших документів. Термінологія: Vermieter (орендодавець) та Mieter (орендар). |
| Gegenstand des Mietvertrages (Об’єкт договору) | У договорі має бути докладно описана квартира, включаючи точну адресу, поверх, розташування, кількість кімнат, додаткові приміщення та наявність, наприклад, гаража. |
| Angaben zur Wohnungsgröße (Площа квартири) | Особливу увагу приділіть площі квартири. За даними Асоціації мешканців Німеччини, у ⅔ договорів оренди площа вказана неправильно. Допустимі відхилення до 10%, але якщо площа виявиться меншою на 15% і більше, ви можете вимагати зниження орендної плати на той же відсоток. |
| Kontaktdaten des Vermieters (Контакти орендодавця) | Ніколи не укладайте договір без адреси, за якою орендар може звернутись, якщо у нього виникнуть питання. |
| Nutzung der Wohnung (Користування квартирою) | Сторони можуть домовитися про використання квартири для комерційних цілей чи суборенди. Якщо орендар планує таке використання, це потрібно зазначити у договорі.
Важливо враховувати зміни у квартирі. Орендар має право оформляти житло на свій смак, але не всі будівельні роботи дозволені. Допустимі лише зміни, які можна легко повернути у вихідний стан. |
| Haustiere in der Mietwohnung (Проживання з домашніми тваринами) | Утримання собак або котів має бути погоджене. Дрібні тварини, такі як декоративні рибки, птахи, хом’яки та морські свинки, не підлягають під це правило. |
| Dauer des Mietvertrags und Kündigung (Термін дії договору та його розірвання) | У договорі має бути чітко зазначений його тип. Для термінового договору потрібно прописати термін дії.
Також важливо вказати умови розірвання, включаючи можливість дострокового припинення, причини та термін повідомлення, за який сторона-ініціатор зобов’язана попередити іншу. |
| Miethöhe und Mieterhöhung (Розмір орендної плати та її зміна) | Перед підписанням договору важливо перевірити, чи орендна плата відповідає місцевим ринковим цінам, а також умови та терміни можливого підвищення.
Узгоджена плата може збільшуватись максимум на 20% за 12 місяців. Перевищення місцевого рівня оренди неприпустимо, крім договорів поетапної оренди, де підвищення заздалегідь прописано у договорі. |
| Nebenkosten und Nebenkostenabrechnung (Додаткові витрати та їх розрахунок) | Під час підписання договору оренди важливо уточнити, які додаткові витрати оплачуватимуть орендарі. Слідкуйте, щоб авансові платежі не були занадто низькими, інакше можуть виникнути значні доплати.
Договір повинен докладно описувати додаткові та експлуатаційні витрати (Небенкостен). Також варто погодити, хто укладає договори на послуги (наприклад, комунальні чи інтернет): орендодавець чи орендар. |
| Kleine Reparaturen und Schönheitsreparaturen (Дрібний та косметичний ремонт) | Зазвичай відповідальність за ремонт лежить на орендодавці. Однак, договір оренди може передбачати, що орендар сам сплачує дрібний ремонт. Це стосується часто використовуваних елементів квартири, таких як крани або дверні ручки.
У різних регіонах відповідальність орендаря може бути обмежена сумою, як правило, 150-200 EUR на рік. |
| Kaution (Застава) | Кауціон у Німеччині не обов’язковий, але використовується на практиці. Це важливий та досить витратний пункт, якому присвячено окремий матеріал. |
Усі сторінки договору мають бути пронумеровані та скріплені. Підписи сторін мають бути поставлені вручну.
📃 Завантажити зразок Mietvertrag
mietvertrag-obrazecЩо не можна включати в Мітфертраг?
Деякі заборони мають бути прописані у договорі оренди, щоб сторони могли заперечити їх у разі потреби. Однак є й норми, які заборонені законом, зокрема:
- Занадто великий кауціон. Застава не може перевищувати 3 місячні чисті орендні плати.
- Орієнтовна площа. Площа квартири має бути вказана точно, без допусків чи округлень, оскільки від неї залежить вартість оренди.
- Заборона на дострокове розірвання.
- Включення до експлуатаційних витрат банківських комісій, страхування втрати орендної плати чи страхування витрат на ремонт. Ці витрати має нести орендодавець.
- Заборона будь-яких тварин. Можна заборонити собак чи кішок, але заборона на дрібних тварин (птахів, риб, хом’яків тощо) незаконна.
- Необмежений доступ фермітера до квартири. Орендодавець може відвідувати житло тільки за тривалої відсутності орендаря, і ця умова має бути прописана у договорі.
- Заборона куріння у квартирі. Така умова вважається незаконною, оскільки в особистих приміщеннях куріння дозволено законом.Заборона поширюється лише на місця загального користування (під’їзди, сходи тощо).
Короткий огляд процесу оренди житла у Німеччині
Загалом процедуру підписання договору оренди можна звести до наступних кроків (вважатимемо, що сам об’єкт нерухомості вже знайдено, а його умови задовольняють орендаря):
- Перевірка умов Mietvertrag. Текст договора слід запросити заздалегідь, щоб мати можливість детально вивчити його, а за відсутності необхідних мовних знань та/або досвіду – проконсультуватися.
- Підписання договору. Краще підписувати Mietvertrag у самій квартирі, поєднуючи цей етап із передачею житла.
- Передача квартири та складання Übergabeprotokoll. Цей крок дуже важливий, тому що пропущені деталі можуть призвести до зайвих витрат.
- Уважно огляньте приміщення.
- Зробіть фото або відео пошкоджень та вкажіть їх у Übergabeprotokoll.
- Протокол підписується обома сторонами та стає частиною договору.
Як скласти протокол передачі квартири орендарю?
Жоден німецький закон не вимагає від сторін складання Übergabeprotokoll. Однак зробити це варто, оскільки цей документ може мати юридичну силу, включаючи використання у суді, якщо виникнуть суперечки.
Оскільки протокол передачі не є юридичною вимогою, його зміст також не регламентується. Бажано включити:
- Адресу, тип нерухомості.
- Дані сторін.
- Показання лічильників електроенергії, газу та води.
- Меблі, які будуть прийняті (їх перелік і стан).
- Кількість та тип зданих ключів (від вхідних дверей, квартири, поштової скриньки).
- Дефекти конструкції та обладнання, терміни їх усунення (або відмітка про їх відсутність).
- Дату передачі.
📃 Завантажити зразок Übergabeprotokoll
ubergabeprotokollЩо робити після підписання Mietvertrag?
Підписавши договір, вселившись, не варто забувати про реєстрацію за місцем проживання. Це вимога закону, без виконання якого неможливі нормальні комунікації з органами влади Німеччини, у тому числі оформлення допомоги, пільг тощо.
Якщо орендує житло іноземець, який вже отримує будь-яку допомогу, до його обов’язків входить також повідомлення Ausländerbehörde про нову адресу проживання.
Вкрай важливо укладати договори з постачальниками різних послуг, якщо вони не укладені з орендодавцем або передбачаються як угоди з орендарем. Однак усі нюанси таких договорів мають бути заздалегідь узгоджені з власником.
Часті запитання
Підсумуємо. Підписати договір оренди у Німеччині нескладно, але підготовка потребує особливої уваги. Кожна втрачена деталь може обернутися непотрібними витратами часу та грошей. Якщо іноземець не має досвіду, рекомендується показати текст договору фахівцям.