Вартість комунальних послуг у Німеччині: ціни на місяць

Проживаючи чи плануючи життя у Німеччині, треба розуміти, що суттєвою статтею витрат стане оренда житла. Тому важливо усвідомлювати структуру цих витрат, розуміти із чого складається плата, які суми можна побачити у договорі та що доведеться заплатити додатково.

Саме про додаткові витрати – Nebenkosten і Betriebskosten – їх структуру, розмір і правила розрахунку, докладно розказано в цій статті.

Що таке Nebenkosten і Betriebskosten у Німеччині?

Яскравим прикладом Nebenkosten є витрати на електрику, воду, вивіз сміття, прибирання під’їзду тощо.

Бетрібкостен (нім., Betriebskosten) – ще один термін, що зустрічається в процесі оренди. Він означає експлуатаційні витрати, тобто витрати на водопостачання чи оренду приладів обліку води. Іншими словами, Betriebskosten є складовою частиною Nebenkosten.

Далі ми розглядатимемо саме Nebenkosten, як більш об’ємне поняття.

Які витрати включені до Небенкостену?

Знову ж таки, використовуючи прийняту в Німеччині термінологію, всі додаткові витрати ділять на теплі (Warme Nebenkosten) та холодні (Kalte Nebenkosten). Розглянемо їх окремо.

Що входить до теплих комунальних послуг у Німеччині?

Warme Nebenkosten отримали свою назву через зв’язок цих додаткових витрат із гарячою водою. Тобто до теплих витрат входять витрати на опалення та гарячу воду, проте це можуть бути й витрати, пов’язані з цими послугами, н-д:

• споживане паливо та його доставка;
• споживана робоча потужність;
• технічне обслуговування необхідного обладнання;
• вимірювання вихлопних газів відповідно до норм чинного законодавства;
• обладнання для обліку споживання, а також розрахунку та розподілу споживання.

Які бувають холодні додаткові витрати?

Можна сміливо говорити, що до Kalte Nebenkosten відносяться всі додаткові витрати, які не враховані у теплих. Прикладами можуть бути:

• Водопостачання. Плата за воду, вартість лічильника води та, н-д, витрати на систему очищення.
• Вивіз сміття, прибирання вулиць та будинків. Витрати, які місто виставляє орендодавцю у податковому повідомленні, а також власні заходи орендодавця.
• Зимове обслуговування. Витрати виникають, якщо будинок та/або прилеглі території вимагають окремого підходу у зимову пору року.
• Ліфт. Ці витрати розподіляються на витрачену електроенергію, експлуатацію, моніторинг, догляд та прибирання, а також витрати на регулярні перевірки експлуатаційної придатності та безпеки.
• Податок на нерухомість. Стягується муніципалітетом, іноді в договорах оренди також згадується як “öffentliche Lasten des Grundstücks” (державний збір за нерухомість).
• Загальна пральна машина. Витрати на пральню, н-д, на загальні пральні машини чи сушарки, тобто електрику та технічне обслуговування обладнання.
• Загальна антена або кабельне телебачення. Витрати на електрику, експлуатацію, технічне обслуговування та поточні платежі можуть бути переведені на орендарів. За кабельне додається базова абонентська плата провайдеру.
• Освітлення. Витрати на електроенергію для зовнішнього освітлення, сходової клітки та інших місць загального користування.
• Витрати на дренаж. Це плата за використання загальної каналізаційної мережі чи на власний септик. Також може стягуватись плата за дощову воду (зливову каналізацію).
• Витрати на наглядача. Витрати на спеціальний персонал, н-д, для догляду за садом, прибирання снігу, горищ тощо. Сюди входять витрати на заробітну плату, включаючи відрахування на соціальне забезпечення.
• Страхування майна та відповідальності. Включає витрати на страхування будівель від пожежі, урагану та збитків від води, страхування скла та страхування відповідальності за будівлі тощо.
• Прибирання будівель та боротьба зі шкідниками. Це витрати прибиральників, які регулярно стежать за порядком у місцях загального користування. Витрати на боротьбу зі шкідниками вважаються додатковими витратами лише в тому випадку, якщо вони профілактичні.
• Догляд за двором, прилеглими територіями. Витрати на матеріали та персонал, пов’язані з наглядом за зеленими насадженнями та (ігровими) майданчиками на придомовій території. До них відносяться, н-д, витрати на придбання нових рослин.
• Чищення димоходу. Технічне обслуговування та догляд за системами димоходу, за наявності.

Очевидно, що список може бути продовжений, особливо якщо йдеться про специфічні умови проживання, н-д, можуть бути включені витрати на басейн і сауну в будинку.

Що не можна включати в Небенкостен?

Вище, говорячи про те, що таке Nebenkosten у Німеччині, згадувався регулярний характер таких витрат. Це і є важливим параметром. Відповідно до норм німецького законодавства (зокрема, Betriebskostenverordnung – Постанова про експлуатаційні витрати), у Небенскотен не можуть включати разові витрати, навіть якщо фермітер (власник житла) пов’язує їх з нерухомістю.

Н-д, не можуть бути включені:

• Адміністративні витрати, такі як витрати на керування майном.
• Витрати на технічне обслуговування приміщень.
• Комісія за управління банком та рахунком, включаючи відсотки.
• Вартість ремонту.
• Створення саду та придбання садового інвентарю (крім догляду за садом).
• Придбання та встановлення детекторів диму (крім їх обслуговування).
• Купівля вогнегасників чи інших протипожежних систем (крім обслуговування).
• Очищення фасадів.
• Встановлення домофону.
• Одноразове чищення жолоба (виняток – багаторазове, н-д, через велику кількість дерев).
• Разова дезінсекція (при цьому регулярна у місцях загального користування допустима).
• Витрати на розвиток вулиць, доріжок та площ.

Ще раз – все, що має разовий характер, не може бути частиною додаткових витрат. До них відносяться лише регулярні витрати.

Як розраховується комуналка?

Додаткові витрати перекладаються на орендарів відповідно до норм законодавства та умов, прописаних у договорі. Загальні (будинкові, під’їзні) витрати розподіляються або за кількістю осіб, або за площею. Витрати на воду та електрику можна розподілити за фактом споживання за допомогою лічильників.

На відміну від інших експлуатаційних витрат, витрати на опалення не можуть враховуватися за фіксованою ставкою. Рахунки виставляються переважно з урахуванням споживання, при цьому частка, залежна від споживання, може становити від 50% до 70%. Решта розподіляється виходячи із площі житла.

Скільки коштує комуналка у Німеччині?

Можна надати лише орієнтовні витрати, так як ціни та норми споживання у різних містах різні. Більше того, в одному населеному пункті різні постачальники послуг можуть мати різні тарифи.

Приблизні тарифи та витрати на електропостачання в деяких містах Німеччини:

Середня орієнтовна вартість комунальних послуг у містах Німеччини та її складових:

Субсидії та пільги на комунальні послуги

Особи з низькими доходами, пенсіонери та деякі інші люди можуть претендувати на субсидії та пільги під час оплати комунальних платежів. Однак вони відрізняються не тільки залежно від місцевості, а й усередині одного об’єкта нерухомості – залежно від постачальників тих чи інших послуг.

Про наявність пільг та субсидій у кожному конкретному випадку необхідно з’ясовувати у Соціаламті та у постачальників кожної з послуг.

Перерахунок за комунальні послуги (Nebenkostenabrechnung): коли та як?

У договорі оренди зазначається, які додаткові витрати мають нести орендарі. Як правило, орендар сплачує фіксовану суму щомісяця як аванс і отримує звіт про вартість оренди (звіт про експлуатаційні витрати – Nebenkostenabrechnung), один раз на рік.

За фактом отримання звіту відбувається звіряння фактично отриманого власником житла (сума авансів) та фактично затраченого (сума зі звіту). При розбіжності одна із сторін компенсує іншій недоплачене або переплачене.

Що робити при проблемах з комунальними?

Якщо орендар не згоден з виставленим рахунком або якимось його положенням, він повідомляє фермітера про свої заперечення (Einwände). Робиться письмово рекомендованим листом. У ньому перераховуються спірні моменти окремо та обґрунтовується заперечення.

Також фермітера просять дати відповідь та роз’яснення. Необхідно зазначити, що до цього моменту переводиться сума, що підлягає поверненню або, як альтернатива, що спірна частина утримана (платіж здійснено без неї). Все це має бути чітко зазначено у документі.

Після отримання рахунку за комунальні послуги орендар має до 4 тижнів, щоб перевірити рахунок, перш ніж вносити додатковий платіж. Загалом є 12 місяців, щоб подати заперечення проти рахунку і навіть якщо фактично оплата вже відбулася.

Якщо орендодавець не відповідає або домовитися про суму додаткових витрат не вдається, слід звернутися за порадою до організації захисту орендарів або за юридичною консультацією, перш ніж робити будь-які подальші кроки.

Часті запитання

Підсумуємо. Додаткові витрати не випадково називають другою орендою. Їх розмір у Німеччині значний і іноді збільшується швидше, ніж ціна самої нерухомості. Тому необхідно точно знати, скільки і за що платити, і як діяти, якщо рахунок виставлено неправильно.