Що таке кауціон у Німеччині та як його повернути?

Кауціон у Німеччині не обов’язковий. Однак, якщо він вказаний в договорі оренди, сторони повинні дотримуватись положень статті 551 BGB (Цивільного кодексу).

Далі ми розповімо, який розмір кауціону може запросити орендодавець, як передати та повернути ці гроші у повному обсязі при виїзді.

Що таке кауціон у Німеччині і для чого потрібний?

Кауціон (Kaution) – це сума застави, яку отримує фермітер (власник нерухомості) на початку терміну оренди.

Депозит виплачується орендарем та є гарантією для орендодавця. Застава покриває можливі збитки від пошкодження майна, несплачених комунальних рахунків, а також забезпечує фінансовий захист у разі виникнення проблем.

Після закінчення терміну оренди кауціон повертається орендарю. Але, якщо в ході оренди були нанесені пошкодження житлу або залишилися неоплачені рахунки, фермітер має право вирахувати суму пошкоджень із застави та повернути лише частину, що залишилася.

Сума застави за квартиру в Німеччині

Кауціон розраховується на основі чистої орендної плати, так званої «Kaltmiete», і не може перевищувати 3 чисті орендні плати, згідно § 551 BGB.

На практиці розмір застави встановлюється орендодавцем від 2 до 3 орендних платежів без комунальних та додаткових витрат на паркування, меблі та інше.

Сума застави фіксована та залишається незмінною протягом усього терміну оренди, навіть у разі підвищення щомісячної орендної плати. На розмір не впливає ні кількість мешканців, ні тривалість їхнього проживання.

Після підписання договору оренди зміна розміру кауціону можлива лише за взаємною згодою сторін. Самовільно орендодавець не має права його збільшувати.

Види зберігання кауціону

Основні види кауціону та їх особливості:

1. Готівковий кауціон (Barkaution). Це найпоширеніша форма. Застава розміщується на окремому банківському (депозитному) рахунку. Він відкривається на ім’я орендаря (окремо від особистих рахунків) та передається у користування орендодавцю. Дохід від відсотків належить орендарю, однак він може використовуватися орендодавцем як забезпечення.
   Консультант

   Ярослав Стецюн

   Якщо у вас недостатньо грошей, кауціон можна внести трьома частинами, згідно § 551 BGB. Перша вноситься відразу, інші — разом наступними з щомісячними платежами.
2. Ощадний рахунок / книжка (Sparkonto/Sparbuch). Право на заставні кошти передається орендодавцю, але для того щоб ця застава набула чинності, орендар повинен повідомити банк хто є заставоутримувачем. Однак, передача ощадного рахунку як забезпечення оренди, вважається дійсною, згідно § 398 BGB. Навіть якщо банк не повідомлений. Зазвичай домовленість завершується передачею орендодавцю ощадної книжки, виписаної на ім’я орендаря.
3. Банківська гарантія (Bankbürgschaft). Орендар може замість грошової застави надати фермітеру гарантію з банку. В даному разі, банк зобов’язується виплатити зазначену суму, якщо виникнуть спірні питання.
4. Страховий депозит. Ще одна альтернатива готівковій заставі. Орендар щомісяця сплачує внесок страховій компанії, а вона виступає гарантом перед орендодавцем у разі збитків чи невиконання зобов’язань з боку мешканця.
5. Кауціон від джобцентру. Безробітні у Німеччині можуть отримати допомогу на кауціон. Jobcenter (центр зайнятості) пропонує рішення: часткову або повну оплату кауціону за рахунок коштів допомоги по безробіттю, яка в даний час може становити 10% від суми допомоги, що виплачується.

Як оформити кауціон?

Крок 1. Відкриття рахунку Mietkautionskonto

При внесенні застави готівкою орендар або фермітер повинні відкрити спеціальний депозитний рахунок у банку (Mietkautionskonto).

Існує і альтернативний варіант – депозитний рахунок із блокуванням (Mietkautionskonto mit Sperrvermerk). Обидва ці рахунки призначені для надійного зберігання орендної застави. Однак вони мають деякі відмінності, подивимося на них:

Крок 2. Складання та підписання договору оренди

У договорі оренди обов’язково мають бути зазначені всі умови щодо депозиту та інші важливі пункти:

• Вартість оренди.
• Передплата комунальних послуг.
• Умови підвищення плати за оренду.
• Правила зберігання та повернення кауціону.
• Термін дії договору (найчастіше безстроковий).
• Площа житла.

Вивчіть всі умови до підписання Mietvertrag, щоб уникнути спірних питань після закінчення терміну оренди.

Крок 3. Внесення кауціону на депозитний рахунок

Після відкриття рахунку орендар разом із власником житла підписують 📃 декларацію про заставу (Verpfändungserklärung), що залишається у банку. Потім гроші вносяться на рахунок орендарем, а фермітер одержує повідомлення про зарахування коштів.

Як альтернатива, можна передати готівкою суму застави орендодавцю або переказати гроші на інший рахунок орендодавця, який потім внесе заставу на той же депозитний рахунок. Після завершення процедури видається платіжний документ, що засвідчує факт внесення застави.

Як повернути кауціон у Німеччині?

Коли закінчується термін оренди, настає обов’язковий момент повернення кауціону. Як правило, повернення здійснюється після огляду квартири власником та підписання 📃 акта приймання-передачі (Wohnungsübergabeprotokoll), у якому вказується стан житла. І лише коли не виявлено жодних пошкоджень, а всі комунальні платежі сплачені, фермітер зобов’язаний повернути повну суму застави.

Точні терміни повернення кауціону не встановлені, зазвичай це займає від 3 до 6 місяців за відсутності дефектів (§ 548 BGB). Проте часто орендодавці утримують кауціон до 12 місяців для остаточного розрахунку комунальних платежів, оскільки перерахунок постачальниками послуг виконується лише наприкінці року. Якщо протягом 6 місяців кауціон не повернутий орендар може звернутися до фермітера з 📃 заявою на повернення кауціону.

Після отримання застави, орендодавець може не закривати депозитний рахунок, а використати для майбутніх кауціонів. Але якщо рахунок більше не потрібен, орендодавець може закрити його. Для цього потрібно заздалегідь повідомити банк у письмовій формі. Зазвичай на закриття рахунку дається 3 місяці.

Причини неповернення кауціону

• Заборгованість з орендної плати та комунальних послуг.
• Пошкодження майна мешканцями, незалежно від форми умислу.
• Недотримання умов договору, наприклад, якщо у договорі вказано, що мешканці мають провести ремонт, але не зробили чи зробили неякісно.
• Судові розгляди через збитки, завдані житлу.

Фермітер може відмовитись повертати заставу. У разі виникнення таких спірних ситуацій між господарем житла та орендарем (зазвичай з питань ремонту), наймачеві необхідно звернутися до адвоката або в асоціацію орендарів (Mieterverein). Існує німецька спілка орендарів (Deutscher Mieterbund), на їх офіційному сайті можна знайти інформацію про філії у різних землях Німеччини.

Щоб подібні ситуації не виникали чи вирішувалися простіше, орендарю необхідно разом із власником провести огляд житла та підписати акт передачі ключів, а також необхідно зберігати всі квитанції про оплату кауціону та оренди.

Альтернатива кауціону

Однією із зручних альтернатив кауціону є порука (Kautionsbürgschaft) – це гарантія третьої особи. Орендар може вибрати один з відповідних варіантів:

1. Приватна: коли рідні, знайомі чи друзі виступають гарантами оплати.
2. Страхова: зобов’язання щодо відшкодування збитків бере на себе страхова компанія.
3. Банківська: банк може дати гарантію на основі заощаджень орендаря.

Перевага поруки в тому, що не потрібно одразу віддавати велику суму, виплачуються гроші поступово. Але є й недолік – гроші, витрачені на страхову поруку, повернути не можна. Тобто, якщо виникне потреба у виплаті за договором поруки, фірма-поручитель після відшкодування збитків звернеться за компенсацією до орендаря.

Часті питання

Переїзд може обійтися в “копієчку”. Адже треба враховувати купівлю меблів, транспортні витрати, оплату оренди та кауціон при заселенні. У результаті переїзд може скласти ≈4 місячні оренди, яку доведеться відразу сплатити.

Сподіваємося, що ми змогли відповісти на всі ваші запитання. Якщо щось залишилося незрозумілим, запитуйте наших консультантів у коментарях.