Припинення оренди житла в Німеччині має закінчуватись передачею нерухомості від орендаря орендодавцю (фермітеру). На жаль, життєві ситуації бувають різними, часом орендар просто не може або не хоче звільняти приміщення, продовжуючи тягнути час, умовляючи аргументами фермітера, або просто ігнорує його вимоги.
У такому разі може бути застосовано процедуру виселення. Проте, попри наявність прав орендаря на житло, німецькі закони не дозволяють просто виставити жильця за двері. На додаток, недотримання процедури може інтерпретуватися як кримінальний злочин, вчинений власником нерухомості.
Що таке Räumung?
Різновидом виселення є примусове виселення (нім. Zwangsräumung), коли орендар залишає нерухомість не за власним бажанням, а з допомогою судових виконавців.
Процедура виселення може стосуватися будь-якого типу орендованої нерухомості. Проте цей матеріал присвячений виключно житловій нерухомості, тому питання комерційної оренди, яка має свої особливі умови Räumung, тут не розглядатиметься.
Німецькі закони, що регулюють виселення з орендованої квартири
Процедура виселення в Німеччині доволі складна. По суті, існує один ключовий у цьому випадку параграф §546 Bürgerliches Gesetzbuch (Цивільного кодексу Німеччини):
- Орендар зобов’язаний повернути орендоване майно після закінчення договору оренди.
- Якщо наймач передав орендоване майно в користування третій особі, орендодавець може витребувати майно у третьої особи після припинення договору оренди.
Не так багато вхідних даних. Але є два головні моменти:
- Майно має бути повернено.
- Договір оренди (Мітфертраг) має бути розірвано.
Розірвання договору оренди квартири – окрема, непроста процедура, яка розглянута в окремому матеріалі. Тому тут вважатимемо, що формальності вже виконані, Mietvertrag розірваний.
Крім умов §546 BGB, інші параметри виселення визначені на підставі правової практики, судових рішень та прецедентів.
Коли орендодавець може виселити з квартири?
Для примусового виселення потрібне дотримання певних умов. У будь-якому випадку договір оренди має бути розірваний заздалегідь.
Основні кроки наведемо далі. Проте, питання може бути вирішене на кожному з етапів. Відповідно, кожен наступний крок можливий лише, якщо попередній не дав результату.
Крок 1. Повідомлення про звільнення приміщення
Орендодавець повинен повідомити орендаря про необхідність покинути квартиру. Усного попередження недостатньо. Має бути письмовий документ, вручений наймачеві під підпис (наприклад рекомендований лист з повідомленням).
Іноді правила виселення можуть бути детально прописані в самому договорі. У цьому разі окремого повідомлення може не знадобитися.
Компенсація за використання квартири після оренди
Окремо слід виділити компенсацію за проживання після закінчення договору оренди. Орендодавець має право на таку компенсацію, якщо повернення квартири затягується.
Фермітер може вимагати таку компенсацію лише в тому випадку, якщо затримка повернення відбувається всупереч його волі. Якщо орендодавець сам встановлює орендарю строк, який виходить за межі закінчення терміну оренди, наприклад, для проведення ремонту, орендар не зобов’язаний сплачувати компенсацію.
Однак, у такому разі може бути висунуто вимогу про відшкодування збитків. Це відбувається, наприклад, якщо новий мешканець не може поселитися у квартиру через затримку повернення попереднім орендарем.
Крок 2. Судовий процес та право на виселення
Якщо орендодавець належним чином повідомив орендаря про розірвання договору (у тому числі при необхідності надіслав вимогу про повернення нерухомості), але орендар не залишає квартиру протягом зазначеного періоду, ініціюється процедура виселення (Räumungsprozess).
Орендодавець звертається до суду, щоб отримати так зване право на виселення (Räumungstitel), якщо суд визнає припинення договору між сторонами виправданим.
Позасудове виселення неприпустиме. Цей крок є обов’язковим для процесу Räumung/Zwangsräumung.
Крок 3. Звернення до судових пристав
Як тільки орендодавець у судовому порядку отримає право на виселення, він може доручити судовому приставу звільнити квартиру. Орендодавець не має права провадити виселення без призначеного судового пристава. Для Räumung необхідно ініціювати виконавче провадження, у рамках якого відбудеться оформлення виконавчого документа про виселення (Ausführung des Räumungstitels). Орендодавець має отримати копію такого документа, завірену офіційною печаткою.
Якщо у фермітера є всі необхідні документи, орендарю надається додатковий строк для добровільного виїзду. Як правило, цей строк становить від 3 тижнів до 3 місяців. Проте він може бути продовжений, якщо сторони домовляться про це або орендодавець самостійно вирішить його подовжити.
Якщо і цей строк не буде дотримано, виселення здійснюватиметься судовим виконавцем.
Крок 4. Виселення судовим приставом
Примусове виселення здійснюється виключно приставом на підставі §885 Zivilprozessordnung (ZPO, Цивільно-процесуальний кодекс). Пристав може, зокрема, найняти транспортну компанію, щоб забрати речі з квартири у день виселення. Потім усе вивезене майно зберігається, а за необхідності знищується чи переробляється.
Кінцевим етапом є заміна замків та передача ключа власнику нерухомості.
Чи може орендодавець вилучити майно орендаря за борги?
Хоча домовласнику не дозволяється продавати власність своїх колишніх орендарів, йому дозволяється використовувати право застави щодо орендаря у межах виселення. Перелік можливих предметів для вилучення можна знайти у ZPO (Zivilprozessordnung).
Орендодавець може утримати в орендаря такі предмети у межах використання їх для застави:
- Предмети особистого користування орендаря (одяг тощо);
- Домашні тварини, які утримуються з метою отримання прибутку;
- Особисті документи;
- Предмети для професійної діяльності (комп’ютер, інструменти);
- Книги та підручники.
При цьому все, що необхідно орендарю для забезпечення гідного життя, не може бути вилучено. Наприклад, одяг, такий як шуба з натурального хутра, може бути конфіскований, тоді як предмети першої потреби, наприклад спідня білизна, вилученню не підлягають.
Далі наведені речі, які не підлягають арешту:
- все, що потрібно орендарю для скромного способу життя;
- речі для занять основною діяльністю, якщо без них орендар втратить кошти для існування;
- необхідне для навчання чи подальшої освіти орендаря;
- речі, які потрібні орендарю для здоров’я;
- речі, необхідні для здійснення релігійних обрядів, за умови, що їхня вартість не перевищує 500 євро;
- нерухомість та земля;
- певні невеликі суми готівки;
- документи, які орендар зобов’язаний зберігати;
- приватні фотоальбоми та записи;
- речі, яких немає в приміщенні, що орендується;
- речі, що належать дружині, якщо подружжя не зазначено орендарем у договорі оренди;
- майно суборендарів;
- орендовані чи позичені речі;
- офіційні документи, обручки, медалі та почесні відзнаки;
- тварини, яких не утримуються у комерційних цілях;
- корм для тварин.
Все вилучене має бути задокументовано, а сам факт вилучення обґрунтований.
Хто несе витрати на виселення?
Насамперед витрати на виселення повинен нести орендодавець. Він має заплатити судовому приставу. Рахунок за понесені витрати може бути пізніше виставлений колишньому орендарю, але сплатити поточні витрати має людина, яка ініціювала виконавче провадження.
Приклад витрат на виселення для орендодавця:
- Витрати на послуги судового пристава;
- Витрати адвоката;
- Витрати на транспортну та/або клірингову компанію.
Орієнтовна сума, розрахована до початку процесу виселення, сплачується судовому виконавцю як аванс для покриття витрат. Якщо після виселення з’ясується, що його вартість перевищує сплачений аванс, орендодавець зобов’язаний доплатити.
Крім того, якщо орендар сам не забрав свої речі, вони передаються на зберігання. Орендодавець несе щомісячні витрати на таке утримання у розмірі кількох сотень євро.
Можливі витрати орендаря у разі виселення:
- йому доведеться платити орендну плату доки квартира не буде звільнена (юридично це буде не орендна плата, а компенсація);
- власне судові витрати та аналогічні витрати;
- витрати на адвоката, у тому числі орендодавець, може вимагати компенсувати його витрат на юриста;
- витрати на експертизу (якщо вона потрібна).
До цього додадуться витрати, пов’язані з використанням орендодавцем послуг судових виконавців, наприклад, слюсаря, мувінгової компанії, складських послуг тощо.
Особливі форми примусового виселення
Існує кілька особливих форм, названих на честь великих міст Німеччини. Однак, назви не означають, що застосовуються вони лише у зазначених населених пунктах.
Деякі з перерахованих альтернативних форм можуть знизити витрати на виселення, заощадити нерви та зусилля.
Берлінське виселення
На практиці нерідко застосовується Berliner Räumung, яке передбачає, що квартира спочатку не звільняється або звільняється частково. Це, звісно, знижує витрати на зберігання речей.
Правовою основою для цієї форми виселення є параграф §885 а ZPO, згідно з яким орендодавець може вимагати лише часткового виконання процедури виселення, яку здійснює судовий виконавець, а саме – звільнення орендованого майна. Орендар буде проінформований про це та про дату прибуття судового виконавця до дверей.
Орендодавець тепер може скористатися своїм правом. У цьому випадку непотрібні речі (наприклад, сміття) будуть вивезені, а предмети, які не підлягають конфіскації, орендар зможе забрати протягом одного місяця. Після закінчення встановленого терміну орендодавець має право продати речі орендаря.
Гамбурзьке виселення
Hamburger Räumung складається з двох етапів:
- Спочатку змінюються замки на орендованому приміщенні.
- Потім судовий пристав направляє ухвалу про виселення.
У орендаря є 2 тижні на те, щоб звільнити квартиру, доки транспортна компанія не надасть своїх послуг. Якщо орендар не звільняє квартиру, його майно передається на зберігання.
Франкфуртське виселення
Frankfurter Räumung вважається доволі спірною процедурою. У цьому випадку орендодавець самостійно звільняє квартиру від речей орендаря. Правила та обов’язки для цього він отримує від судового виконавця.
Речі орендаря зберігаються у приміщенні, доступному для судового виконавця. Якщо в цей час майну орендаря буде завдано шкоди, відповідальність несе орендодавець. Тому орендодавець повинен зафіксувати стан майна, зробивши детальні фотографії.
Скільки часу займає виселення з орендованої квартири?
Узагальнено можна сказати, що виселення триває від 4 до 6 місяців. Однак, у складних випадках процес може затягнутися до 2+ років.
Приблизна послідовність етапів, між якими можуть пройти тижні чи місяці:
- Розірвання договору оренди із зазначенням строку звільнення житла;
- Подання судового позову про виселення;
- Судовий процес, у рамках якого суд має вивчити факти, а орендар може оскаржити рішення;
- Виконавче провадження з наданням нового строку для добровільного звільнення квартири;
- Виселення судовим виконавцем, включаючи звільнення квартири від речей орендаря та їх транспортування для зберігання.
У разі труднощів на будь-якому з етапів строки можуть бути суттєво збільшені.
Коли не можна вигнати квартирантів?
Перш за все, обмеження не поширюються на договір укладений на визначений строк, після закінчення його дії. Вважається, що орендар заздалегідь знає дату до якої має звільнити житло та повинен підготуватися.
В інших випадках питання виселення та тривалість процедури залежать від рішення суду, який зобов’язаний врахувати інтереси як орендаря та орендодавця. Для орендаря період виселення – це час, покликаний захистити його від бездомності (за цей строк він має знайти нове житло).
Термін виселення може бути продовжений за певних обставин, але згідно з правовими нормами він не може становити загалом понад 1 рік (пункт 5, §721 ZPO).
Відповідно, зазначені загрози та їх реалістичність має оцінити суд. Самої лише декларації орендаря про їх наявність недостатньо.
Чи можуть виселити сім’ю з дітьми?
Сім’ї з дітьми також підлягають виселенню. Якщо своєчасно вручені повідомлення про розірвання договору, повідомлення про виселення та встановлено терміни, процес для сімей відбувається так само як і в інших випадках.
Звичайно, суд може ухвалити рішення, наприклад про збільшення термінів звільнення площі, але не зобов’язаний так чинити за замовчуванням.
Альтернативи та рішення для орендаря
Що робити орендарю, якщо його виселяють? Чи може він протистояти такому рішенню? Це залежить від кінцевої мети – залишитись жити в даній квартирі, збільшити термін виїзду або знайти доступне житло. Виходячи з цього й розглянемо можливі варіанти.
Домовленість з орендодавцем про продовження термінів
Єдиний спосіб законно залишитися в орендованій квартирі на тривалий термін – це домовитися.
Зазвичай це передбачає погашення боргів перед власником, компенсацію витрат (якщо такі були), виконання інших поставлених вимог. Може знадобитися підписання нового договору оренди, зокрема й зі зміненими умовами.
Заперечення проти виселення
Якщо стосовно орендаря було порушено справу про виселення, йому слід негайно подати заперечення/оскарження рішення про розірвання. У такому разі суд вирішуватиме, чи є розірвання договору законним, чи ні.
Збільшення терміну виселення
Орендар має право подати заяву про термін виселення до останнього усного слухання у суді. У цьому випадку суддя візьме до уваги індивідуальні обставини заявника (наприклад розмір сім’ї, ситуацію з дитячими школами, стан здоров’я мешканців, стан ринку житла та ін.), а потім ухвалить розумний термін для виселення. Однак, максимальний термін такий самий – один рік.
Державна допомога при виселенні
Безпосередньо допомогу при виселенні Німеччина не надає. Існують різні виплати, які допомагають оплачувати житло, але з процедурою виселення вони не пов’язані та повинні бути ініційовані наймачем житла окремо.
Крім цього, Соціаламт у деяких випадках (наприклад, у разі смерті орендаря або переїзді його до будинку для людей похилого віку) може надати допомогу (у тому числі й фінансову) для підготовки приміщення до повернення орендодавцю. Однак, ці послуги мають свої умови, які можуть значно відрізнятися залежно від землі. Для уточнення необхідно звертатися до Sozialamt за місцезнаходженням об’єкта нерухомості.
Звернення до громадських організацій за допомогою
Допомога громадських організацій у Німеччині добре розвинена. Крім великої кількості НГО, які надають консультації орендарям, є й велика загальнонімецька організація Deutscher Mieterbund (Німецький союз квартиронаймачів).
Deutscher Mieterbund – це спільнота різних некомерційних організацій Німеччини, що об’єднує понад 300 місцевих асоціацій. Має понад 500 пунктів по всій країні, де орендарі можуть отримати не лише консультацію, а й ефективну допомогу у скрутному становищі. Знайти найближче відділення можна на офіційному сайті союзу.
Поширені запитання
Підсумуємо. Процедура виселення у Німеччині непроста і багато в чому захищає права орендаря. Проте прийняте судом рішення має бути виконано, в іншому разі пристави розпочнуть примусове виселення орендаря, зокрема зі звільненням квартири від його речей.