Наявність житла – одне з головних питань. Особливо гостро воно постає перед українцями, які вирішили назавжди або надовго оселитися в Німеччині. Іпотечний кредит є найпопулярнішим способом придбання нерухомості, але чи доступний він особам, які не мають німецького громадянства?
Чи може українець взяти іпотеку в Німеччині?
Не існує законодавчих заборон на видачу іпотечних кредитів німецькими банками людям, які не мають громадянства Німеччини. Чи означає це, що іпотека доступна іноземцям без обмежень? На жаль, ні.
Окрім WoKri (Директиви ЄС про іпотечне житлове кредитування) та профільного німецького законодавства, існують ще й правила конкретних банків, які, звичайно, не можуть суперечити зазначеним нормативно-правовим актам, але й без цього здатні посилювати умови надання кредитів іноземцям.
Що потрібно для оформлення іпотеки в Німеччині?
Як правило, для отримання іпотеки іноземцю в Німеччині знадобиться:
- Високий і стабільний дохід (параметр визначається банком, але у більшості випадків йдеться про суми не менше 3000 євро на місяць).
- Первинний внесок (частина вартості нерухомості покривається за рахунок позичальника).
- Високий кредитний рейтинг SHUFA.
Банк також може вимагати наявності певного статусу проживання у іноземця, податкового резидентства в Німеччині, певного строку проживання в країні у попередній період. Значно підвищить шанси на отримання іпотеки наявність у Німеччині іншого майна (наприклад, автомобіля, гаража, нерухомості), коштів на рахунках у тому ж банку тощо.
Як підтвердити дохід для іпотеки?
Почнемо з того, що серед майбутніх витрат за іпотекою найчастіше зустрічаються такі:
- Zinsen (відсоткові платежі).
- Bereitstellungszinsen (комісія за резервування коштів) — стягується банками за невикористану частину кредиту, якщо вона не була використана протягом узгодженого строку.
- Notarkosten (Beglaubigung und Beurkundung) (нотаріальні збори: завірення документів).
- Kosten für den Eintrag ins Grundbuch (витрати на внесення запису до поземельної книги).
- Kosten für die Wertermittlung der Immobilie (витрати на оцінку майна).
- Disagio (Abschlag vom Ausgangsbetrag) (дисконт, утримання з початкової суми).
Дохід для іпотеки підтверджується офіційними документами, зокрема:
- розрахунковими листами;
- податковими деклараціями;
- трудовими договорами (зокрема, щоб підтвердити відсутність обмежень щодо терміну працевлаштування).
Для уточнення витрат можуть вимагати сімейний бюджет. Майже обов’язково перевірять наявність інших обтяжень (попередніх кредитів, лізингу, боргів за податками, зборами тощо).
Шанси на схвалення іпотеки за статусом іноземця
Розрахувати точні шанси іноземців отримати іпотеку в цифрах, звичайно, неможливо. Але можна говорити про чинники, що впливають на ймовірність. До них, зокрема, належать:
- Тривале проживання в Німеччині — чим воно довше, тим вищий шанс отримати кредит.
- Обставини, що пов’язують зі країною, наприклад, наявність дорогого майна чи іншої нерухомості (за їх наявності ймовірність зростає).
- Німецьке податкове резидентство (резидентам легше отримати іпотеку).
- Розмір початкового внеску (чим він більший, тим більше шансів на підписання договору).
Країна отримання доходу (в пріоритеті — Німеччина). - Валюта доходу (перевага віддається євро).
- Вік позичальника (молодим і літнім людям отримати кредит складніше).
- Отримати іпотеку під новобудову зазвичай легше, ніж на житло на вторинному ринку.
Дуже важливим для багатьох банків є і статус іноземця. Від нього можуть залежати й умови кредитування. Пропонуємо ознайомитися з можливими відмінностями умов іпотеки залежно від статусу позичальника.
| Ймовірність | Статус проживання | Розмір кредиту | Примітка | |
|---|---|---|---|---|
| Від вартості квартири | Початковий внесок | |||
| Висока | Громадяни ЄС та громадяни Німеччини з постійним місцем проживання в іншій країні | до 100% | від 0% | Завдяки Шенгенській угоді громадяни ЄС і Німеччини користуються практично однаковими пільгами. Такі особи з податковим резидентством можуть подати заявку на кредит, що покриває до 100% вартості нерухомості. Можливість такого фінансування значною мірою залежить від регіону, фінансового становища та самого об’єкта нерухомості. |
| Вище середньої | Іноземці з третіх країн із ПМП у Німеччині | від 80% до 100%, включаючи додаткові витрати | від 0% | Податкові резиденти Німеччини з ПМП, які не є громадянами країн ЄС, можуть розраховувати на кредит у межах 80–100% вартості. Однак, окрім доходу, важливими будуть його стабільність та тривалість у попередній період. |
| Середня | Власники Блакитної карти ЄС | від 80% до 100%, без урахування додаткових витрат | від розміру додаткових витрат | Власники візи для висококваліфікованих спеціалістів можуть отримати іпотеку, що покриває 80–100% вартості нерухомості. Однак, як правило, їм доведеться самостійно сплатити всі додаткові витрати, які можуть становити 10–15% від ціни покупки. |
| Низька | Іноземці, які не належать до попередніх категорій | від 50% до 70% | від 30% до 50% | Більшість банків вважають їх заявниками з високим рівнем ризику, тому вимагають значно вищий початковий внесок — зазвичай 30–50%, і не покривають жодних додаткових витрат на купівлю. Відповідно, для завершення покупки потрібно більше власного капіталу. |
Складемо портрет гіпотетичного іноземця з високими шансами на отримання іпотеки в Німеччині та умови його кредиту:
| Статус | ПМЖ / Блакитна карта |
| Процентна ставка | 3,5-5% річних |
| Термін кредиту | 5-25 років |
| Початковий внесок | 20-50% вартості |
| Мінімальний дохід на місяць | 3000 євро |
| Стаж роботи | 6+ місяців |
| Рейтинг SHUFA | 95-100% |
Які банки працюють з іноземцями?
Скласти точний список неможливо, хоча б через те, що умови непостійні. Як правило, свої програми для іноземців мають великі фінансові установи, такі як Commerzbank, HypoVereinsbank, Deutsche Bank, Postbank, Sparkasse та ін.
Повний перелік банків, що працюють у Німеччині, можна знайти за допомогою спеціального сервісу. Обравши конкретну установу, можна переглянути її контактні дані, зокрема посилання на офіційний сайт.
Відсотки на іпотеку в Німеччині зараз
Найчастіше можна зустріти пропозиції за іпотекою з параметрами від 3,22% до 4,5%. Для іноземців, на жаль, зазвичай застосовується верхня межа, яка може становити до 5%.
При цьому не варто забувати, що відсоток за іпотекою — це лише один (хай і суттєвий) пункт витрат. Про повний їх перелік ми вже говорили вище.
Калькулятор для іпотеки в Німеччині
Будь-який калькулятор дає лише орієнтовне уявлення про можливі параметри іпотеки. Як правило, кожен банк пропонує свій спосіб розрахунків, який на практиці не враховує деякі параметри.
Ми радимо скористатися кількома від сторонніх організацій:
Як отримати іпотечний кредит у Німеччині?
З огляду на все сказане вище, основні етапи отримання іпотеки іноземцями в Німеччині зводяться до таких кроків:
- Знайти нерухомість.
- Переконатися у відсутності обтяжень (чи не перебуває під заставою, чи не є вже взятою в іпотеку).
- Підготувати первинні документи, що включають перелічені раніше, а також копію паспорта майбутнього заявника, підстави для його законного перебування в Німеччині та, власне, документи на нерухомість.
- Проконсультуватися у зовнішніх фахівців – іпотечних консультантів.
- Вибрати кілька найбільш підходящих пропозицій від банків і провести з ними консультації.
- Якщо з’ясується необхідність надання додаткових документів – доповнити ними зібраний раніше пакет.
- Подати заявку до обраного банку або кількох банків. Можна подавати кілька заявок, щоб у підсумку зупинитися на одному фінансовому закладі з тих, хто погодиться на співпрацю.
- Дочекатися рішення банку.
- Укласти іпотечний договір.
Це орієнтовна послідовність необхідних дій. У деяких випадках певні кроки можуть бути непотрібними. В інших – можуть змінитися місцями.
Іпотечні консультанти в Німеччині
Іпотечний консультант повинен уміти допомагати клієнтам у процесі подачі заявки на іпотечний кредит і супроводжувати увесь процес оформлення іпотеки — від подачі заявки до остаточного розрахунку. Hypothekenberater часто працює у банках, кредитних спілках або страхових компаніях. Такий консультант може бути й незалежним від фінансових установ.
У кожному випадку є свої переваги:
- Hypothekenberater при банку заздалегідь допоможе зрозуміти, чи є у іноземця шанс на іпотеку саме в цьому банку.
- Незалежний консультант має доступ до різних банківських продуктів і допоможе вибрати найбільш вигідний.
Щоб знайти консультанта, пов’язаного з банком, потрібно звертатися безпосередньо у фінансову установу. Незалежних спеціалістів варто шукати за географічною ознакою — у тому місті, де планується придбання нерухомості. Нерідко такі фахівці працюють при ріелторських конторах.
На жаль, скласти список консультантів неможливо — і через їх велику кількість, і через постійні зміни інформації. Однак підібрати консультанта нескладно: достатньо загуглити назву посади й місто, наприклад, Baufinanzierungsberater Berlin або Hypothekenberater München.
Підсумуємо. Іпотека — один із дієвих інструментів придбання нерухомості. Це стосується й іноземців у Німеччині, однак для них умови можуть бути значно жорсткішими, ніж для громадян. Обов’язково перевірте всі нюанси перед подачею заявки і не довіряйте малознайомим «помічникам» операції, які можуть призвести до втрати грошей.