Стоимость коммунальных услуг в Германии: цены на месяц

Проживая или планируя проживать в Германии, нужно понимать, что существенной статьей расходов станет аренда жилья. Тем важнее осознавать структуру этих затрат, понимать, из чего состоит плата, какие суммы можно увидеть в договоре, а что придется заплатить дополнительно, сверх этого.

Именно о дополнительных расходах — Nebenkosten и Betriebskosten – их структуре, размере и правилах расчета, подробно рассказано в данной статье.

Что такое Nebenkosten и Betriebskosten в Германии?

Ярким примером Nebenkosten являются расходы на электричество, воду, вывоз мусора, уборка подъезда и т.п.

Бетрибкостен (нем., Betriebskosten) – еще один термин, встречающийся в процессе аренды. Он означает эксплуатационные расходы, те же затраты на водоснабжение или аренду приборов учета воды. Другими словами, Betriebskosten является составной частью Nebenkosten.

Далее мы будем рассматриваться именно Nebenkosten, как более объемное понятие.

Какие расходы включены в Небенкостен?

Опять же, используя принятую в Германии терминологию, все дополнительные расходы делят на теплые (Warme Nebenkosten) и холодные (Kalte Nebenkosten). Рассмотрим их отдельно.

Что входит в теплые коммунальные услуги в Германии?

Warme Nebenkosten получили свое название из-за связи этих дополнительных расходов с горячей водой. То есть в теплые расходы входят затраты на отопление и горячую воды, однако это могут быть и расходы, связанные с этими услугами, например:

• потребляемое топливо и его доставка;
• потребляемая рабочая мощность;
• техническое обслуживание необходимого оборудования;
• измерения выхлопных газов в соответствии с нормами действующего законодательства;
• оборудование для учета потребления, а также расчета и распределения потребления.

Какие холодные дополнительные расходы бывают?

Можно смело говорить, что к Kalte Nebenkosten относятся все дополнительные расходы, которые не учтены в теплых. Примерами могут являться:

• Водоснабжение. Плата за воду, стоимость счетчика воды и, н-р, затраты на систему очистки.
• Вывоз мусора, уборка улиц и домов. Расходы, которые город выставляет арендодателю в налоговом уведомлении, а также собственные меры арендодателя.
• Зимнее обслуживание. Расходы возникают, если дом и/или прилегающие территории требуют отдельного подхода в зимнее время года.
• Лифт. Эти затраты распределяются на затраченную электроэнергию, эксплуатацию, мониторинг, уход и уборку, а также затраты на регулярные проверки эксплуатационной пригодности и безопасности.
• Налог на недвижимость. Взимается муниципалитетом, иногда в договорах аренды также упоминается как «öffentliche Lasten des Grundstücks» (государственный сбор за недвижимость).
• Общая стиральная машина. Расходы на прачечную, н-р, на общие стиральные машины или сушилки, т. е. электричество и техническое обслуживание оборудования.
• Общественная антенна или кабельное телевидение. Расходы на электричество, эксплуатацию, техническое обслуживание и текущие платежи могут быть переложены на арендаторов. За кабельное добавляется базовая абонентская плата провайдеру.
• Освещение. Расходы на электроэнергию для наружного освещения, лестничной клетки и других мест общего пользования.
• Расходы на дренаж. Это плата за использование общественной канализационной сети или на собственный септик. Также может взиматься плата за дождевую воду (ливневую канализацию).
• Расходы на смотрителя. Затраты на специальный персонал, н-р, для ухода за садом, уборку снега, уборку чердаков и т. д. Сюда входят расходы на заработную плату, включая отчисления на социальное обеспечение.
• Страхование имущества и ответственности. Включает расходы на страхование зданий от пожара, урагана и ущерба от воды, страхование стекол и страхование ответственности за здания и т.п.
• Уборка зданий и борьба с вредителями. Это затраты уборщиков, которые регулярно следят за порядком в местах общего пользования. Затраты на борьбу с вредителями считаются дополнительными расходами только в том случае, если они служат профилактикой.
• Уход за двором, прилегающими территориями. Затраты на материалы и персонал, связанные с содержанием зеленых насаждений и (игровых) площадок на территории дома. К ним относятся, н-р, затраты на приобретение новых растений.
• Чистка дымохода. Техническое обслуживание и уход за системами дымохода, при их наличии.

Очевидно, что список может быть продолжен, особенно, если речь идет о специфических условиях проживания, н-р, могут быть включены расходы на бассейн и сауну в доме.

Что нельзя включать в Небенкостен?

Выше, говоря о том, что такое Nebenkosten в Германии, упоминался регулярный характер таких расходов. Это и является принципиально важным параметром. В соответствии с нормами немецкого законодательства (в частности, Betriebskostenverordnung – Постановление об эксплуатационных расходах), в Небенскотен не могут включать разовые расходы, даже если фермитер (владелец жилья) связывает их с недвижимостью.

Н-р, не могут быть включены:

• Административные расходы, такие как расходы на управление имуществом.
• Затраты на техническое обслуживание помещений.
• Комиссия за управление банком и счетом, включая проценты.
• Стоимость ремонта.
• Создание сада и приобретение садового инвентаря (кроме ухода за садом).
• Приобретение и установка детекторов дыма (кроме их технического обслуживания).
• Покупка огнетушителей или других противопожарных систем (кроме техобслуживания).
• Очистка фасадов.
• Установка домофона.
• Однократная чистка желоба (исключение — многократная, н-р, из-за большого количества деревьев).
• Разовая дезинсекция (при этом регулярная в местах общего пользования допустима).
• Затраты на развитие улиц, дорожек и площадей.

Еще раз – все, что имеет разовый характер не может являться частью дополнительных расходов. К ним относятся только регулярные затраты.

Как рассчитывается коммуналка?

Дополнительные расходы перекладываются на арендаторов в соответствии с нормами законодательства и условиями, прописанными в договоре. Общие (домовые, подъездные) расходы распределяются либо по количеству человек, либо по жилплощади. Расходы на воду и электричество можно распределить по факту потребления с помощью счетчиков.

В отличие от других эксплуатационных расходов, расходы на отопление не могут учитываться по фиксированной ставке. Счета выставляются в основном на основе потребления, при этом доля, зависящая от потребления, может составлять от 50% до 70%. Остальное распределяется исходя из жилплощади.

Сколько стоит коммуналка в Германии?

Можно предоставить только ориентировочные расходы, так как и цены и нормы потребления в разных городах разные. Более того, в одном населенном пункте у разных поставщиков услуг могут быть различные расценки.

Примерные тарифы и расходы на электроснабжение в некоторых городах Германии:

Средняя ориентировочная стоимость коммунальных услуг в городах Германии и ее составляющих:

Субсидии и льготы на коммунальные услуги

Лица с низкими доходами, пенсионеры и некоторые другие люди могут претендовать на субсидии и льготы при оплате коммунальных платежей. Однако они отличаются не только в зависимости от местности, но и внутри одного объекта недвижимости – в зависимости от поставщиков тех или иных услуг.

О наличии льгот и субсидий в каждом конкретном случае необходимо выяснять в Социаламте и у поставщиков каждой из услуг.

Перерасчет за коммунальные услуги (Nebenkostenabrechnung): когда и как?

В договоре аренды оговаривается, какие дополнительные расходы должны нести арендаторы. Как правило, арендатор платит фиксированную сумму ежемесячно в качестве аванса и получает отчет о стоимости аренды (отчет об эксплуатационных расходах — Nebenkostenabrechnung), один раз в год.

По факту получения отчета происходит сверка фактически полученного владельцем жилья (сумма авансов) и фактически потраченного (сумма из отчета). При расхождении одна из сторон компенсирует другой недоплаченное или переплаченное.

Что делать при проблемах с коммунальными услугами?

Если арендатор не согласен с выставленным счетом или каким-то его положением, он сообщает арендодателю своих возражениях (Einwände). Делается в письменном виде заказным письмом. В нем перечисляются спорные моменты по отдельности и обосновывается возражение.

Также фермитера просят дать ответ и разъяснения. Необходимо указать, что до этого момента переводится сумма, подлежащая возврату или, в качестве альтернативы, что спорная часть удержана (платеж совершен без нее). Все это должно быть четко указано в документе.

После получения счета за коммунальные услуги у арендатора есть до 4 недель, чтобы проверить счет, прежде чем вносить дополнительный платеж. В общей сложности есть 12 месяцев, чтобы подать возражение против счета и, даже если фактически оплата уже произошла.

Если арендодатель не отвечает или договориться о сумме дополнительных расходов не удается, следует обратиться за советом в организацию по защите арендаторов или за юридической консультацией, прежде чем предпринимать какие-либо дальнейшие шаги.

Частые вопросы

Подытожим. Дополнительные расходы неслучайно называют «второй арендой». Их размер в Германии внушителен и увеличивается порой быстрее, чем стоимость самой недвижимости. Поэтому необходимо точно знать, сколько и за что платить и как поступать, если счет выставлен неправильно.