Внесение кауциона в Германии не является обязательным. Однако, если это оговорено в договоре аренды, арендатор и арендодатель должны соблюдать положения статьи 551 BGB (Гражданского кодекса).
Далее мы расскажем, какой размер кауциона может запросить арендодатель, как передать и вернуть эти деньги в полном объеме при выезде.
Что такое кауцион в Германии и для чего нужен?
Кауцион (Kaution) — это залоговая сумма, которую получает фермитер (владелец недвижимости) в начале срока аренды.
Кауцион выплачивается арендатором и является гарантией для арендодателя. Залог покрывает возможные убытки от повреждения имущества, неоплаченных коммунальных счетов, а также обеспечивает финансовую защиту в случае возникновения проблем.
По окончанию срока аренды залог возвращается арендатору. Но, если в ходе аренды были нанесены повреждения жилью или остались неоплаченные счета, фермитер вычитает эти суммы из залога, возвращая только оставшуюся часть.
Какой размер залога за квартиру в Германии?
Кауцион рассчитывается на основе чистой арендной платы, так называемой «Kaltmiete», и не может превышать 3 чистые арендные платы, согласно § 551 BGB.
На практике, размер залога устанавливается арендодателем от 2 до 3 арендных платежей без коммунальных и дополнительных расходов на парковку, мебель и прочее.
Пример: если холодная аренда (без коммунальных платежей, Kaltmiete) составляет 600€, а теплая (с учетом коммунальных услуг, Warmmiete) — 710€, залог не может быть выше 1800€ (600 * 3).
Сумма залога фиксирована и остается неизменной на протяжении всего срока аренды, даже в случае повышения ежемесячной арендной платы. На кауцион не влияют ни количество жильцов, ни продолжительность их проживания.
После подписания договора аренды изменение размера кауциона возможно только по взаимному согласию сторон. Самовольно арендодатель не имеет права увеличивать его.
Виды хранения кауциона
Основные виды кауциона и их особенности:
- Наличный кауцион (Barkaution). Это самая распространенная форма. Залог размещается на отдельном банковском счете (Treuhandkonto). Он открывается на имя арендатора (отдельно от личных счетов) и передается в пользование арендодателю. Доход от процентов принадлежит арендатору, однако он может использоваться арендодателем в качестве обеспечения.
КонсультантЯрослав СтецюнЕсли у вас недостаточно денег, кауцион можно внести тремя частями, согласно § 551 BGB. Первая вносится сразу, а остальные — вместе последующими с ежемесячными платежами.
- Сберегательный счет / книжка (Sparkonto/Sparbuch). Право на залоговые средства передается арендодателю, но для того чтобы этот залог вступил в силу, арендатор должен уведомить банк и сообщить, кто является залогодержателем. Однако, передача сберегательного счета как обеспечение аренды, считается действительной, согласно § 398 BGB, даже если банк не уведомлен. Обычно договоренность завершается передачей арендодателю сберегательной книжки, выписанной на имя арендатора.
- Банковская гарантия (Bankbürgschaft). Арендатор может вместо денежного залога, предоставить фермитеру гарантию из банка. В этом случае, если возникнут спорные вопросы, банк обязуется выплатить указанную сумму.
- Страховой депозит. Еще одна альтернатива денежному каутиону. Арендатор ежемесячно выплачивает взнос страховой компании, а она выступает гарантом перед арендодателем в случае убытков или невыполнения обязательств со стороны жильца.
- Кауцион от Джобцентра. Безработные в Германии могут получить помощь в получении кауциона. Jobcenter (центр занятости) предлагает решение: частичную или полную оплату кауциона из средств пособия по безработице, которая в настоящее время может составлять 10% от суммы выплачиваемой помощи.
Как оформить кауцион?
Шаг 1. Открытие счета Mietkautionskonto
При внесении залога наличными, арендатор или фермитер должны открыть специальный депозитный счет в банке (Mietkautionskonto).
Существует и альтернативный вариант — депозитный счет с блокировкой (Mietkautionskonto mit Sperrvermerk). Оба этих счета предназначены для надежного хранения арендного залога. Однако они имеют некоторые отличия, давайте посмотрим на них:
| Mietkautionskonto | Mietkautionskonto mit Sperrvermerk | |
|---|---|---|
| Цель | Хранение арендного залога | Хранение кауциона с блокировкой счета |
| Доступ к деньгам | Деньги находятся в распоряжении арендатора | Доступ к деньгам по согласию или по решению суда |
| Снятие средств | Арендодатель может снять средства после окончания аренды или с согласия арендатора. | Средства могут быть сняты только после совместного согласия арендатора и арендодателя. |
Шаг 2. Составление и подписание договора аренды
В договоре аренды обязательно должны быть указаны все условия касательно депозита и другие важные пункты:
- Стоимость аренды.
- Предоплата коммунальных услуг.
- Условия повышения платы за аренду.
- Правила хранения и возврата залога.
- Срок действия договора (чаще всего бессрочный).
- Площадь жилья.
Изучите все условия до подписания Mietvertrag, чтобы избежать возможных спорных вопросов по окончанию срока аренды.
Шаг 3. Внесение кауциона на депозитный счет
После открытия счета арендатор вместе с владельцем жилья подписывают 📃 декларацию о залоге (Verpfändungserklärung), которая остается в банке. Затем деньги вносятся на счет арендатором, а фермитер получает уведомление о зачислении средств.
В качестве альтернативы он может передать сумму залога арендодателю наличными или перевести деньги на другой счет арендодателя, который затем вносит залог на тот же депозитный счет. После завершения процедуры выдается платежный документ, подтверждающий факт внесения залога.
Арендатор имеет полное право контролировать, как используются средства, находящиеся на счету. Доступ осуществляется через личный кабинет в интернет-банке или путем запроса выписки по счету. Арендатор может в любой момент узнать текущий баланс и историю операций по счету.
Как вернуть кауцион в Германии?
Когда заканчивается срок аренды, наступает обязательный момент возврата кауциона. Как правило, возврат осуществляется после осмотра квартиры владельцем и подписания 📃 акта приема-передачи (Wohnungsübergabeprotokoll), в котором указывается состояние жилья. И только когда не выявлено никаких повреждений, а все коммунальные платежи оплачены, фермитер обязан вернуть полную сумму залога.
Точные сроки по возврату кауциона не установлены, обычно это занимает от 3 до 6 месяцев при отсутствии дефектов в жилье (§ 548 BGB). Однако, часто арендодатели удерживают кауцион до 12 месяцев для окончательного расчета коммунальных платежей, так как перерасчет поставщиками услуг выполняется только в конце года. Если на протяжении 6 месяцев кауцион не возвращен арендатор может обратиться к фермитеру с 📃 заявлением на возврат кауциона.
После получения залога, арендодатель может не закрывать депозитный счет, а использовать для будущих кауционов. Но, если счет больше не нужен, арендодатель может закрыть его. Для этого нужно заранее уведомить банк в письменной форме. Обычно на закрытие счета дается 3 месяца.
Причины невозврата кауциона
- Задолженность по арендной плате и коммунальным услугам.
- Повреждение имущества жильцами, независимо от того, умышленно или случайно.
- Несоблюдение условий договора, например, если в договоре сказано, что жильцы должны провести ремонт, но не сделали или сделали не качественно.
- Судебные разбирательства из-за ущерба, который нанесен жилью.
Фермитер может отказаться возвращать залог. При возникновении таких спорных ситуаций между хозяином жилья и арендатором (обычно по вопросам ремонта), съемщику необходимо обратиться к адвокату или в ассоциацию арендаторов (Mieterverein). Существует немецкий союз арендаторов (Deutscher Mieterbund), на их официальном сайте можна найти информацию о филиалах в разных регионах Германии.
Чтобы подобные ситуации не возникали или решались проще, арендатору необходимо вместе с владельцем провести осмотр жилья и подписать акт передачи ключей, а также необходимо сохранять все платежки об оплате кауциона и аренды.
Альтернатива кауциону
Одной из удобных альтернатив кауциону является поручительство (Kautionsbürgschaft) — это гарантия третьего лица. Арендатор может выбрать один из подходящих ему вариантов:
- Частное поручительство: когда родные, знакомые или друзья выступают гарантами оплаты.
- Страховое поручительство: обязательства по возмещению ущерба берет на себя страховая компания.
- Банковское поручительство: банк может дать гарантию на основе сбережений арендатора.
Преимущество поручительства в том, что не нужно сразу отдавать большую сумму, деньги выплачиваются постепенно. Но есть и недостаток — деньги, потраченные на страховую гарантию, вернуть нельзя. То есть, если возникнет необходимость в выплате по договору поручительства, фирма-поручитель, возместив ущерб, обратится за компенсацией к арендатору.
Частые вопросы
Переезд может обойтись в “копеечку”. Ведь нужно учитывать покупку мебели, транспортные расходы, оплату аренды и кауцион при заселении. В итоге переезд может составить четырехкратную сумму месячной аренды, которую придется заплатить сразу.
Надеемся, что мы смогли ответить на все ваши вопросы. Если же что-то осталось неясным, задавайте вопросы нашим консультантам в комментариях.